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上城|羊城樓評：知識城的升龍學府上城能買嗎？

別墅上城

上城|羊城樓評：知識城的升龍學府上城能買嗎？

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上城|羊城樓評：知識城的升龍學府上城能買嗎？

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本號主要針對廣州一手樓市場進行深度評測 ， 所有內容均為獨家客觀分析 ， 對所有開發商樓盤不進行背書 ， 同時不作為購買指引和廣告邀約 ， 請謹慎入手 。

這篇文章除了要告訴你這個盤能不能買 ， 同時會告訴你像這種遠郊 ， 有規劃 ， 有概念的盤未來會是怎樣的趨勢 。
光點評就沒意思了 ， 我們一次性把購買邏輯和概念講清楚 ， 干貨非常多 ， 請坐好扶穩 。
之所以會評價這個盤 ， 一是因為知識城像極了南沙 ， 都是正在造城的新區 ， 房子又新又漂亮 ， 受到剛需和投資的追捧 ， 二是因為像極了10年前的科學城 。
如果我說 ， 未來長期看好 ， 自住可以買 ， 這種全網都通用的廢話 ， 那就沒啥意思了 ， 我要告訴你的是什么時候買 ， 什么價格合理的買 。

先說一下這個盤的優點：

  1. 戶型好 ， 舒適度高
  2. 華師附中附小學位 ， 高中要考 ， 近學校
  3. 近地鐵 ， 雖然去天河遠 ， 好歹也是地鐵口
  4. 自有商業 ， 配套會成型
  5. 交樓沒問題 ， 這年頭一手房不維權能交樓就已經是最大的優點了
知識城是承接了科學城的產業的 ， 如果把它比作10年前的科學城也有一定的參考價值 ， 他們之間有哪些相似點和不同點呢 。
相同點是：都是城市界面很新 ， 都有不錯的高端產業 。
但為什么不能和現在的科學城比呢？我認為有以下幾點：
1、科學城是先有產業 ， 后有房地產的
2、科學城開發更早 ， 總部企業更多 ， 黃埔大部分上市公司都集中在科學城
3、科學城人口更多 ， 配套更完善 ， 同時科學城還能承接來自天河的外溢需求 ， 這一點知識城是做不到的
4、科學城之前的房價基數過低 ， 底部已經夯實
5、目前科學城樓市經過政策洗禮和打壓 ， 新房市場充分競爭 ， 站崗風險排除 ， 再看看知識城的價格 ， 甚至比科學城某些盤還要貴 ， 顯然不合理
6、科學城的土地供應更少 ， 可開發土地沒有知識城的多 ， 北面大山居多 ， 向南又屬于老黃埔

那反過來 ， 就可以看到知識城當下的特點 ， 也是投資上的缺點：
1、基數太高 ， 剛暴漲完一輪 ， 還沒有消化完
2、自建城開始 ， 就有了房地產 ， 如今房地產銷售為主流
3、未來舊改太多 ， 土地供應大
4、承接天河、科學城的外溢非常弱
5、被北部從化虎視眈眈
6、人口流入有限
再看回具體樓盤：升龍學府上城 。
這個盤主打改善 ， 96/130/135/143的三四房 ， 這個面積其實是與萬科幸福譽和綠地城錯開來競爭 。
這一點像極了10年前的科學城 ， 當時科學城主要以別墅為主 ， 像萬科城、香雪山、林語山莊都是別墅 ， 后來很多小區也都配建了別墅 ， 比如中海譽城、山景城等 ， 現在的云峰原著、杉禾田也主打疊墅 。
升龍學府上城隔壁還有一個康大龍祥匯 ， 全是獨棟別墅 ， 路邊還有一排平層復式 。

看看康大一期的改善別墅有多少 ， 800萬起 ， 還有更大地塊的二三期等著開發 ， 想想都恐怖 。

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