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去年房貸5.6今年4.9怎么變 等額本息的利率是浮動(dòng)還是固定的( 二 )

云知道


等額本金 ， 前期月供高，其中利息占比大 ， 但越還越少 。因此比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，隨著年齡的增長(zhǎng)或者退休，導(dǎo)致的收入的減少，這個(gè)時(shí)候還款壓力小了，也不會(huì)影響生活 。如果有提前還款的計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，打算幾年之內(nèi)還清 ， 建議選擇等額本金 ， 還款利息要少一點(diǎn) 。
等額本息每月月供一樣 ， 而且數(shù)目前期要低于等額本金 ， 適合有穩(wěn)定工作的，長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)收入不會(huì)發(fā)生太大變化的人群 。比如公務(wù)員，教師等，或者因?yàn)槭杖氲脑?，前期?fù)擔(dān)不起太重的年輕人 。但如果你是前期還款能力不行，但后期收入增長(zhǎng)迅速或者有其他資金來(lái)源，打算幾年之內(nèi)還清，還是更建議你選擇等額本息 。相對(duì)于還款壓力來(lái)說(shuō) ， 多幾年的貸款利息 ， 并不是什么難以承受的數(shù)字，說(shuō)白了，等額本息還款，其實(shí)就是用更多的利息來(lái)?yè)Q取更小的還款壓力 。
再多說(shuō)一句，對(duì)普通人來(lái)說(shuō) ， 建議貸款期限越長(zhǎng)越好 ， 一方面除房貸以外，找不到利率這么低，貸款年限這么長(zhǎng)的貸款類型了，這是國(guó)家給普通老百姓的優(yōu)待政策 。另一方面，因?yàn)橥ㄘ浥蛎?，也就意味著將?lái)的房貸還款會(huì)越來(lái)越輕松的 。其實(shí)，再過(guò)十年來(lái)看，這點(diǎn)貸款也就沒(méi)有多少錢了 。
Q:舊房貸如何轉(zhuǎn)換成LPR？
A:央行給了兩種選擇 。第一種是保持現(xiàn)在的房貸利率，今后都固定不變 。比如你的房貸利率是基準(zhǔn)利率(5年以上4.9%)上浮20%，也就是4.9%×(1+20%)=5.88%，如果選了這一種，那今后你的房貸利率都固定為5.88%，直到還完房貸為止 。第二種是把現(xiàn)有的房貸利率轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)，每年1月1日或每12個(gè)月按最近一期LPR實(shí)際值自動(dòng)調(diào)整 。無(wú)論選擇固定利率，還是選擇轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn) ， 都只有一次機(jī)會(huì) ， 選定后不可更改 。
Q:舊房貸轉(zhuǎn)換成LPR，應(yīng)該怎么算？
A:央行規(guī)定是：在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變 。也就是說(shuō)轉(zhuǎn)換在轉(zhuǎn)換試點(diǎn)，轉(zhuǎn)換成LPR后的房貸利率等于你之前的房貸利率 。
那既然一樣，有必要轉(zhuǎn)換嗎？當(dāng)然有，關(guān)鍵就在于確定這個(gè)“加點(diǎn)” 。你和別人的加點(diǎn)不一樣，今后的房貸利率也是不一樣的 。
LPR加點(diǎn)值=轉(zhuǎn)換前房貸利率-LPR
如果你現(xiàn)在的房貸利率是5.88%，轉(zhuǎn)換之后的房貸利率也是(LPR+加點(diǎn))=5.88% 。
那么還需要知道LPR才能算出加點(diǎn)，但LPR又是每個(gè)月都公布一次的 ， 到底哪個(gè)為準(zhǔn)呢？
央行給出的答案是：以2019年12月LPR為準(zhǔn)，也就是這個(gè)LPR為4.8% 。
所以舊房貸的加點(diǎn)=舊房貸利率-4.8% 。
比如，你現(xiàn)在的房貸利率是基準(zhǔn)(5年以上4.9%)上浮20%，即4.9%×(1+20%)=5.88% ， 那么轉(zhuǎn)換成LPR之后的加點(diǎn)為：5.88%-4.8%=1.08%，即轉(zhuǎn)換后的房貸利率=LPR+1.08% 。
若你的房貸利率是基準(zhǔn)(5年以上4.9%)打9折，即4.9%×90%=4.41%，那么轉(zhuǎn)換成LPR之后的加點(diǎn)為：4.41%-4.8%=-0.39% ， 即轉(zhuǎn)換后的房貸利率=LPR-0.38% 。
所以加點(diǎn)可以是正負(fù)數(shù)，之前房貸是打折的，就更加劃算 。你把自己的房貸套上去算出加點(diǎn)即可 。
加點(diǎn)確定之后就保持不變 ， 今后的房貸利率只跟著LPR變化 。LPR上升，房貸就增加，LPR下降，房貸就減少 。
Q:選擇固定利率還是轉(zhuǎn)換成LPR好？
A:因?yàn)樵谵D(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)是等值轉(zhuǎn)換，所以相較于轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率值，若選擇LPR加點(diǎn)，則在利率上行周期內(nèi)，選固定利率模式更優(yōu) 。在利率下行周期內(nèi) ， 選LPR加點(diǎn)更有利 。總體上來(lái)說(shuō)，如果剩余的還貸期限比較長(zhǎng)，在10年甚至20年以上，利率將會(huì)呈現(xiàn)周期性波動(dòng) ， LPR方案相對(duì)于固定利率方案，在上行周期和下行周期的“虧”和“賺”也許會(huì)相互抵銷，選擇固定利率或LPR可能沒(méi)有太大差異 。但短期來(lái)看 ， 全球利率下行是大勢(shì)所趨，LPR最近幾年有下行空間 ， 選擇LPR可能更為有利 。

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