今年的房地產(chǎn)有點(diǎn)特殊，自去年下半年開始救市大潮 。
1-9月全國已經(jīng)有超過200個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)政策累計(jì)800多次 。
周期性的回暖并未如期到來，至今仍處于筑底階段 。
中國房地產(chǎn)排名2022（中國房地產(chǎn)排名前100強(qiáng)）
歷史不會(huì)重演，曾經(jīng)的大反彈已經(jīng)不可能 。
房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，依然是重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，即使如發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體美國，房地產(chǎn)占GDP的比重仍占到12%左右 。
無需悲觀，雖然全國性的普遍回暖異常艱難，但依然有它自身的周期邏輯與增長空間，二十大后，樓市大分化與區(qū)域新增長，將成為新常態(tài) 。
那么，房地產(chǎn)的新的增長點(diǎn)和增長區(qū)域會(huì)在哪里呢？
NO.1｜壹
中國過去的房地產(chǎn)黃金二十年，最大的特點(diǎn)是“普漲”模式，即普遍式的快速發(fā)展 。
不論是一線大城市，還是“十八線”小縣城，只有房地產(chǎn)業(yè)是唯一一個(gè)能夠同時(shí)在大中小城市中都出現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢的產(chǎn)業(yè) 。
至于為什么這么快，可能很多人至今也未明白 。
簡單點(diǎn)講，主要是有三個(gè)核心需求的支撐，一是城鎮(zhèn)化帶來的人口遷移，二是棚改，三則是居住環(huán)境改善需求 。
目前，中國共有存量住房3.8億套，從總量上講全部人口都裝得下了，顯然這個(gè)規(guī)模見頂、階段轉(zhuǎn)換的節(jié)點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn) 。
【中國房地產(chǎn)排名前100強(qiáng) 中國房地產(chǎn)排名2022】在抽離金融屬性下，房地產(chǎn)“L”形走形的趨勢已經(jīng)非常的明顯了 。
2022年1-7月份累計(jì)數(shù)據(jù)，全國銷售7.8億平方米，只與2016年同期持平；1-9月份,全國銷售10.1億平方米，同比下降22.2% 。
另外，從[第一財(cái)經(jīng)]的預(yù)測模型也可驗(yàn)證，2022-2025年，即使在樂觀水平下，年新增商品房的需求12.1億平方米，而2026-2030年降至10.5億平方米，2031-2035年不足10億平方米 。
從二十大會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，顯然房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入新的周期，高杠桿、高房價(jià)帶來潛在問題的影響，很難再次走上之前的道路，這也是普遍性回暖艱難的根源 。
2022年，必然是樓市“分城市加劇分化”的重要?dú)v史節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)也將由全國普遍式快速發(fā)展進(jìn)入不同城市之間的分化式發(fā)展模式 。
這一點(diǎn)，市場也有表現(xiàn) 。土地市場，資金有限的房企將戰(zhàn)略重心重回一二線城市，三四線城市的拿地?zé)崆榻档?。而銷售方面，一二線城市的韌性明顯強(qiáng)于三四線城市，局部城市回溫跡象愈發(fā)明顯 。
NO.2｜貳
2021年我國城鎮(zhèn)化率為64.7%，除上海、北京、天津、重慶四個(gè)直轄市外，廣東、江蘇、遼寧、浙江城鎮(zhèn)化率都已經(jīng)超過了70% 。
一般認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率70%是一個(gè)重要拐點(diǎn) 。通俗點(diǎn)講就是城鎮(zhèn)化從“農(nóng)民進(jìn)城”的快速增長階段邁入“人口向中心城市聚集”的穩(wěn)定發(fā)展階段 。
而房地產(chǎn)長期看人口，長期的人口趨勢必然是中心城市的聚集化 。
那么，從各大城市發(fā)布的2035年規(guī)劃人口圖便可以看出端倪 。
常住人口規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)的資源承載力的約束；服務(wù)人口，代表著城市管理服務(wù)的真實(shí)人口規(guī)模，也反映出這些城市的人口吸引力 。
傳統(tǒng)的一線城市，北京和上海的人口承載力，實(shí)際上在過去幾年里面，已經(jīng)見頂，有數(shù)據(jù)顯示北京、上海實(shí)際管理的人口已超3000萬，人口壓力和承載問題未來不得不采用“控人，限號(hào)”等手段來調(diào)劑 。
人口超過1000萬后，人口集聚效應(yīng)會(huì)變得更為明顯，千萬人口大城市的人口規(guī)模只會(huì)越來越大 。
所有，你看到的是現(xiàn)在人口在1000多萬的人口大市，未來的主要方向都是往2000萬的方向擴(kuò)張，顯然這個(gè)人口擴(kuò)張趨勢與人口增量將成為房地產(chǎn)開發(fā)很大的一個(gè)空間，也意味著人口增長空間將成為新周期下房地產(chǎn)的風(fēng)口 。
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