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提前還貸到底劃算不劃算 提前還貸一定劃算嗎怎么辦

云知道

“我今天去銀行網(wǎng)點(diǎn)辦提前還貸手續(xù)，前面竟然還排著十幾個人 。真沒想到提前還錢也要排隊(duì) ?！蹦炽y行客戶張先生對自己見到的情景感到不可思議 。近日，北京青年報(bào)采訪人員從北京多家銀行了解到，今年以來，選擇提前還貸的客戶數(shù)量相比以往有明顯增加 。

提前還貸到底劃算不劃算 提前還貸一定劃算嗎怎么辦


“我今天去銀行網(wǎng)點(diǎn)辦提前還貸手續(xù)，前面竟然還排著十幾個人 。真沒想到提前還錢也要排隊(duì) ?！蹦炽y行客戶張先生對自己見到的情景感到不可思議 。近日，北京青年報(bào)采訪人員從北京多家銀行了解到，今年以來，選擇提前還貸的客戶數(shù)量相比以往有明顯增加 。為什么這么多房貸客戶現(xiàn)在選擇提前還貸？提前還貸到底劃不劃算？需要考慮哪些因素？有沒有額外收費(fèi)？北青報(bào)采訪人員近日進(jìn)行了調(diào)查 。
提前還80萬少還利息111萬
提前還貸省利息
李女士在2019年買了第二套房，銀行最終審批的利率是6.2%，貸款金額186萬元，期限25年，還款方式是等額本息，月供11700余元 。今年李女士細(xì)查銀行明細(xì)發(fā)現(xiàn)，原來月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，還了三年本金只少了10萬元 。看著每月高額的利息，再想想買基金和股票的虧損以及日益下降的定存利率，李女士決定申請?zhí)崆斑€貸 。
在提前還掉80萬元后，李女士的還款計(jì)劃表顯示，房貸利息少了111萬元 。興奮不已的她在社交平臺上分享了這份喜悅：“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財(cái)賺錢？”她計(jì)劃再加把勁攢錢，爭取明年把剩余的本金都還了，“徹底解脫” 。
央行數(shù)據(jù)顯示，今年2月、4月居民中長期貸款出現(xiàn)負(fù)增長，為2007年有統(tǒng)計(jì)以來唯二兩次 。這說明居民按揭貸款的償還量已經(jīng)高于了新增按揭貸款量 。方正證券研報(bào)指出，居民提前償還房貸的能力來自儲蓄率處于高位 。疫情沖擊下，經(jīng)濟(jì)疲弱，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的 。但是因?yàn)榫用裣M(fèi)下行的更快，這使得居民的儲蓄率持續(xù)處于高位 。疫情反復(fù)，居民對未來經(jīng)濟(jì)信心和收入增長預(yù)期減弱，防風(fēng)險的訴求提升，從而增加了儲蓄 。儲蓄率處于高位，居民償還房貸的能力增加 。
“居民提前償還房貸意愿提升是因?yàn)榈惋L(fēng)險資產(chǎn)收益率降低，而按揭利率剛性偏高 ?！狈秸C券固收分析師張偉指出，今年以來，作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行 。截至4月11日，全市場理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.8%，回落至3%以下 。面對5.5%的住房貸款加權(quán)平均利率，資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本率的缺口不斷擴(kuò)大，居民提前償還房貸的意愿提升 。
房貸利率低于5.7%
提前還貸可能并不劃算
房貸利率比理財(cái)收益率高，提前還貸就一定劃算嗎？方正證券研報(bào)舉例認(rèn)為事實(shí)并非如此 。假設(shè)一些居民在2018年10月購買了房子，需還100萬元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7% 。這個時點(diǎn)是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的按揭利率的絕對高點(diǎn) 。
居民面臨兩種選擇，一是將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；二是購買理財(cái)產(chǎn)品 。如果選擇方案一，通過房貸計(jì)算器算得最后一次性還款（剩余26年）94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息 。平均每年節(jié)約利息3.31萬元 。而選擇方案二，以94.94萬元用于理財(cái)，按當(dāng)前的年化收益率3%~4%的水平計(jì)算，一年的收益能有2.85萬~3.8萬元 。
通過以上案例，方正證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時，與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平 。這意味著，如果你的理財(cái)收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低，提前還貸也許并不劃算 。

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