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相比于新房，二手房交易存在的稅無論從種類還是稅額上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要繳納些什么稅，每種稅如何計(jì)算，今天小編給大家普及一下這方面的知識(shí)，希望在大家購買二手房時(shí)能夠用得上。

稅費(fèi)由買家還是賣家出？二手房交易中主要涉及了三大稅種，分別是增值稅、個(gè)人所得稅以及契稅（印花稅很少才幾元錢直接忽略）。其中，增值稅、個(gè)人所得稅按照法理來說是由賣方（上家）繳納的，只有契稅由買方（下家）繳納。
不過，在很多地方的二手房交易中賣家講究的是到手價(jià)，會(huì)把實(shí)際繳納的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。不過，即便是稅費(fèi)各付賣家依然可以轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，比如通過提升房子的單價(jià)就行了。
因此，重點(diǎn)不是稅費(fèi)到底由誰出，而是能不能省稅或者盡量少繳納一些稅款，這就考驗(yàn)大家的選房能力了。當(dāng)然，只有先了解政策才能確保不被中介忽悠買了高稅額的房子后自己還不清楚。

增值稅及附加為什么先說增值稅呢？因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，在計(jì)算其它兩種稅額時(shí)需要將其從房產(chǎn)交易的價(jià)格里扣除。至于什么是價(jià)外稅涉及稅法理念，不是我們討論的重點(diǎn)，大家只要知道如何計(jì)算就可以了。
講二手房交易的稅收問題就一定要和大家先講清楚地區(qū)問題。由于我們國家最大的四個(gè)一線城市、也就是北上廣深經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先其它地區(qū)很多，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)也是遙遙領(lǐng)先。
因此，對于這四個(gè)地區(qū)，國家出臺(tái)了比較特殊的稅收政策。沒錯(cuò)，就是針對你房價(jià)高、稅收政策更加苛刻。下面的文章里我會(huì)將北上廣深和其他地區(qū)分開講解。

其他地區(qū)對于購房的分類只講首套房、二套房、二套及以上。而北上廣深除了根據(jù)套數(shù)分外還講究房子是普通住宅還是非普通住宅。
四個(gè)一線城市普住和非普住的劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，但基本原則是總價(jià)高、面積大的基本都是非普住。畢竟買得起一線城市房子的人已經(jīng)是少數(shù)了，買得起大面積、高單價(jià)的更是少數(shù)，這樣的房子可能確實(shí)不是給普通人住的吧。

（1）其他地區(qū)二手房交易的增值稅政策
上家前次買入房子后持有滿兩年（以下簡稱滿2年或者滿5年）再出售的話：不用繳納增值稅。
本次買賣不滿2年：按照合同價(jià)全額繳納增值稅及附加，計(jì)算公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%
由于繳納了增值稅就要附帶繳納城建稅和教育附加，故稅率中會(huì)出現(xiàn)小數(shù)點(diǎn)且不同城市小數(shù)點(diǎn)不同，有的5.3%、有的5.6%，這里統(tǒng)一用5.3%，0.3%差距不大。
（2）北上廣深二手房交易增值稅政策
對于普通住宅，滿2年不用繳納增值稅；不滿2年按照合同價(jià)全款計(jì)算，公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3% 。
對于非普通住宅，滿2年不用繳納增值稅按照上家本次賣出和上次買入的差價(jià)計(jì)算，公式=（合同價(jià)-上次買入價(jià)）/（1+5%）*5.3%；不滿2年按照合同價(jià)全款計(jì)算，公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3% 。

（3）舉例說明
以北上廣深（上海）政策給大家舉個(gè)例子。
小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬元。
A.這套房子是小張?jiān)谌昵百I入的，當(dāng)時(shí)花了260萬元。
如果房子坐落于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)則為普通住宅，本次二手房交易免增值稅；