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地塊|冷熱交替、溢價(jià)下降 2021年集中供地“元年”上演“過山車”

克而瑞一線城市

12月27日，隨著北京、鄭州第三批次“兩集中”（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）供地正式收官，2021年22城“兩集中”供地落幕。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年集中供地期間，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積約2.44億平方米，累計(jì)完成出讓金超2.28萬億元。
2021年是推行“兩集中”供地的元年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了冷熱交替的變化。由首批集中供地的“火熱開局”，到第二批次的“驟然降溫”，再到第三批次的“小幅回溫”，今年全年集中供地走出了一條起伏變化的曲線。
地塊|冷熱交替、溢價(jià)下降 2021年集中供地“元年”上演“過山車”

12月27日，隨著北京、鄭州第三批次土拍收官，全年22城“兩集中”供地正式落幕。圖片來源/IC photo
第三批次流拍率降至約18%，地方城投唱主角
相比于第二批次土拍的“冰凍”局面，剛剛落下帷幕的22城第三批次土拍有稍許回溫態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出流拍率降低、溢價(jià)率降低的“雙低”特征。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22城首批集中供地流拍率僅為6.27%；而第二批集中供地共計(jì)流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到32.8%；第三批次地塊合計(jì)流拍率降低至18.47%，其中廣州、成都第三批次流拍率較第二批次下降近20個(gè)百分點(diǎn)。
在業(yè)內(nèi)看來，22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市場(chǎng)的全面回暖，這背后來源于央企、國(guó)企以及地方城投公司的“托底拿地”，尤其是地方平臺(tái)公司異軍突起，使得地塊流拍比例降低。但是，由于是托底成交，零溢價(jià)地塊占比隨至上升，溢價(jià)成交地塊占比降低至16.27%。
從拿地的企業(yè)性質(zhì)來看，22城第三批次供地也發(fā)生了明顯的變化，第一批次民企活躍，第二批次中海、保利、招商等央企活躍，而第三批次城投公司已成為主角。前期熱門城市諸如無錫、深圳、蘇州等的城投拿地?cái)?shù)量占比也相繼超過70%。
從溢價(jià)率來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，22城中，10個(gè)城市第三批次溢價(jià)率均較首輪大幅下降，其中，福州、深圳、廈門等第二批次溢價(jià)率較高的城市，在第三批次溢價(jià)率下滑至5%左右，今年三批集中供地溢價(jià)率整體呈現(xiàn)梯隊(duì)式下滑。其中，廣州、無錫第三批次含宅地塊均為底價(jià)成交，與首批12%的溢價(jià)率形成鮮明對(duì)比。
在第三批次集中供地中，22城也呈現(xiàn)出冷熱不均的特征，其中，上海、杭州等城市率先回溫，杭州第三批次土地市場(chǎng)熱度最高，35宗出讓地塊中有24宗觸頂搖號(hào)，地塊觸頂率達(dá)到69%，并且有多家民營(yíng)企業(yè)參與競(jìng)拍拿地，市場(chǎng)活躍度明顯回升。
作為一線城市之首，北京2021年度三輪供地也持續(xù)冷淡，57宗地塊共攬金約1900億元，整體溢價(jià)率約5%。東部、中部等部分城市依舊降溫明顯，長(zhǎng)春、沈陽、天津、無錫、鄭州等城市的土拍溫度持續(xù)下降，部分城市撤牌數(shù)量和流拍數(shù)量也呈上升態(tài)勢(shì)。
整體成交額收縮，上海、杭州出讓金位居全國(guó)前二
不僅僅是集中供地的22城，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.4億平方米，較去年同期下降了24%；全國(guó)土地總成交金額約6.25萬億元，較去年同期下降了10%。
【 地塊|冷熱交替、溢價(jià)下降 2021年集中供地“元年”上演“過山車”】具體城市來看，長(zhǎng)三角依然是土地出讓金排名最高的區(qū)域，多個(gè)城市在全國(guó)排名前列，其中，上海、杭州位居前兩位。截至12月20日，上海土地成交金額位居全國(guó)首位，高達(dá)3136億元，較去年同期上漲了11%。而杭州成交金額也突破3100億元，位居全國(guó)第二位。
從不同能級(jí)的城市來看，三四線城市的土地市場(chǎng)寒意更濃。除一線城市成交金額保持漲勢(shì)外，二線城市成交金額同比漲幅均為負(fù)，三四線城市降幅更為明顯，總成交金額僅約3.15萬億元，較去年同期下降了15%。

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