藍秦|藍秦勝訴宅基地流轉經(jīng)手非集體經(jīng)濟組織成員，合同有效！
2017年4月，張某某就其農村宅基地房屋買賣所有權糾紛問題，向藍秦律師咨詢，張某某稱其在北京市延慶區(qū)原來有一處農村宅基地房屋和院落，現(xiàn)已轉賣給他人，原所有權人的子女現(xiàn)起訴要求其返還房屋并確認《買賣契約》無效。藍秦律師經(jīng)過對該案整體進行審查，認為張某某與房屋原所有權人的買賣合同有效，不應當騰退房屋，遂接受李某某的委托，代理此案，案件具體情況如下。
一、案件詳情：李某某和蔣某某，二人系夫妻，婚后生育李一、李二和李三（第三人），涉案房屋位于北京市延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)，宅基地屬于國有。蔣某某去世后，其丈夫李某某將該處房產和院落賣給了張某某（非本村村民），并且簽訂了《契約》。而后，張某某將該處房屋和院落賣給了杜某某并簽訂了《契約》。在父親李某某去世后，其四個子女以張某某為被告，起訴至法院，請求判令張某某與其父親的《契約》無效，并騰退該處房屋和院落。
二、辦案經(jīng)過我方當事人作為被告，積極應訴。我方辯稱，李某某當年賣給張某某的房屋產權證上顯示該處房屋為國有土地房屋，因此該處房屋可以依法轉讓。李某某在世期間將其名下的房屋轉讓給張某某，就是對該處房產的處分，因此已不屬于李某某的財產，不能作為遺產繼承。再者，張某某在購得房屋后，對房屋進行了翻建并轉給了杜某某，且杜某某是該村村民，具有村集體經(jīng)濟組織成員資格。現(xiàn)在，該處房屋及院落不歸我所有。我方因此請求法院駁回原告的訴訟請求。
三、法院觀點一審法院經(jīng)過審理認為，本案涉及農村宅基地使用權的轉讓問題，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的成員身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得，但不禁止在本集體經(jīng)濟組織成員內部流轉。趙某某與張某某簽訂的買賣房屋及院落的《契約》，系其二人的真實意思表示，且進行了實際履行。關于杜某某購買涉案房屋及院落的合法性問題，杜某某系北京市延慶區(qū)該村集體經(jīng)濟組織成員，雙方訴爭房屋的宅基地仍屬于北京市延慶區(qū)該村集體經(jīng)濟組織所有，雙方訴爭的房屋仍屬于北京市延慶區(qū)該村集體經(jīng)濟組織成員所有，系在集體經(jīng)濟組織成員內部進行流轉，并未違反我國土地管理相關法律規(guī)定，故張某某與杜某某簽訂的買賣房屋及院落的《契約》，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，因此判決駁回原告所有訴訟請求。原告不服提起了上訴，二審依然認同了一審法院的觀點，維持了原判。
四、代理結果宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得，但不禁止在本集體經(jīng)濟組織成員內部流轉。例如本案，張某某雖然不具有該村的集體經(jīng)濟組織成員資格，但涉訴時該宅基地房屋和院落已經(jīng)歸有該村集體經(jīng)濟組織成員資格的杜某某，這種情況下也認定為是“內部流轉”。因此，本案經(jīng)過法院的兩輪審理，判定農村宅基地買賣合同有效，駁回了原告的起訴，我方因此勝訴。再此，藍秦律師建議，如果您遇到了有關農村宅基地問題的糾紛，請及時咨詢專業(yè)律師，必要時進行委托，通過法律手段來維護自身的合法權益。
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