樓面價(jià)= 1500萬(wàn)/(5000 * 1.8) = 1667元/平方米 。一般來(lái)說(shuō)，樓面價(jià)是指總地價(jià)除以該地塊的規(guī)劃最大建筑面積，樓面價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積 。至于開(kāi)盤(pán)價(jià)，備案價(jià)，樓面價(jià)，錢(qián)起價(jià)，本來(lái)就是開(kāi)發(fā)商的噱頭，普通人沒(méi)必要去理解 。
樓面價(jià)6500，房?jī)r(jià)最低多少保底呢？
在2017年最上鏡的的一部電影，戰(zhàn)狼2開(kāi)頭的片段，誰(shuí)還記得嗎，拆遷利益面前，人的生命是可以隨意踐踏的，人的一條命才用幾個(gè)錢(qián)，就可以收買(mǎi)，在巨大利益面前，一點(diǎn)不算什么？這再一次說(shuō)明，土地價(jià)格占據(jù)著開(kāi)發(fā)商，巨大的利潤(rùn)空間，耽誤一天，多賠付一點(diǎn)錢(qián)都很難；一般情況下，土地的價(jià)格，占據(jù)樓房開(kāi)發(fā)成本的40%左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，會(huì)占到開(kāi)發(fā)成本的60%或許更多，這也是市場(chǎng)上最直接的一種說(shuō)法，在房地產(chǎn)暴利的時(shí)代，土地價(jià)格也許只占到銷(xiāo)售價(jià)格30%左右，或許更低的標(biāo)準(zhǔn)，建筑成本和銷(xiāo)售價(jià)格，也有很大的區(qū)別，怎么說(shuō)呢？第一：什么是樓面價(jià)格，這個(gè)怎么計(jì)算呢？這是一個(gè)專(zhuān)業(yè)用詞，說(shuō)白了就是在規(guī)定的容積率，最大的建筑面積下，得出的土地直接成本，就是所謂的樓面價(jià)格，用一個(gè)公式計(jì)算樓面價(jià)格就是，土地總價(jià)格除以總建筑面積，得出的價(jià)格就是樓面價(jià)格，說(shuō)白了就是土地成本，公攤到每平米里面，土地的直接價(jià)格成本，就這么多；容積率，就是總建筑面積除以土地的面積，得出的數(shù)據(jù)，就是容利率，這個(gè)在土地掛牌就有了，不能改變的數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)建筑，超出這個(gè)容積率標(biāo)準(zhǔn)，就算違規(guī)，要出大事情的；樓面價(jià)格和土地容積率有著很大的關(guān)系，通過(guò)容積率可以算出，最大的建筑面積是多少，那么有了最大的建筑面積是多少，就可以輕而易舉的算出了樓面價(jià)格是多少，否則就亂套了，對(duì)吧？第二：樓面價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格，有什么關(guān)系和區(qū)別呢？樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷(xiāo)售價(jià)格的任何參考，銷(xiāo)售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律，為什么這么說(shuō)呢？國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，一般都是拿到地就會(huì)蓋房子，李嘉誠(chéng)卻不是，拿到土地以后，國(guó)內(nèi)可以限制兩內(nèi)開(kāi)發(fā)，人家就在2年的時(shí)候申請(qǐng)開(kāi)發(fā)，土地溢價(jià)就不多說(shuō)了，樓面價(jià)格也對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的影響變得沒(méi)有了意義，他的樓面價(jià)格測(cè)算是房?jī)r(jià)最低保底，最少也都是在3倍以上的標(biāo)準(zhǔn)，利潤(rùn)最大化；用樓面價(jià)格推算銷(xiāo)售價(jià)格，除非政府限價(jià)，否則很難有準(zhǔn)確的價(jià)格推算，政府限價(jià)那就違背了土地出售原則，原本就是天價(jià)土地，在限制價(jià)格，那就沒(méi)有了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，這是誰(shuí)干？銷(xiāo)售價(jià)格，要對(duì)比周邊樓盤(pán)，同時(shí)要參考開(kāi)發(fā)商的品牌溢價(jià)，還有品質(zhì)溢價(jià)，一般大品牌價(jià)格會(huì)高一些，可能是建安品控成本會(huì)更高一些，價(jià)格也會(huì)更高一些，一般情況下，這樣的測(cè)算本身就具備規(guī)律性，又和容積率，成本，利潤(rùn)掛鉤的，而土地的價(jià)格各地區(qū)別巨大；阿永哥點(diǎn)評(píng)：一是小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)，這取決于單平米價(jià)格的利潤(rùn)空間，也取決于周邊參考價(jià)格，樓面價(jià)本身不屬于參考范圍，具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少；二是計(jì)算最低銷(xiāo)售價(jià)格，也需要在樓面價(jià)格的基礎(chǔ)上，知道容積率，如果容積率是0.5的話(huà)，一看就是別墅區(qū)，那價(jià)格就有很大的出入了，銷(xiāo)售價(jià)格一般和容積率成反比，容積率越低，價(jià)格越高，容積率越高，說(shuō)明居住密度越高，價(jià)格反而會(huì)越低，這樣說(shuō)是不是很理解呢？房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)有難題，隨時(shí)可找樂(lè)福居；搜索關(guān)注公眾號(hào)【樂(lè)福居】，有問(wèn)必答！ 。
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