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圖 如果2016年上海的房?jī)r(jià)降了,都說(shuō)最近房?jī)r(jià)有反彈跡象

云知道跡象

從2005年開(kāi)始，上海主流媒體上就一直有人在叫囂上海房?jī)r(jià)要進(jìn)入“1-2-3”時(shí)代(內(nèi)環(huán)3萬(wàn)，中環(huán)2萬(wàn)，外環(huán)1萬(wàn))，引起了軒然大波和廣泛爭(zhēng)議 。從2008年開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)正式開(kāi)啟了“1-2-3”的高速增長(zhǎng)時(shí)代 。當(dāng)時(shí)上海常住人口剛剛超過(guò)2100萬(wàn) 。當(dāng)時(shí)上海職工平均年薪剛剛達(dá)到39000元 。當(dāng)時(shí)上海一家三口的年可支配收入剛剛達(dá)到8萬(wàn)元 。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)開(kāi)始以一個(gè)月一個(gè)價(jià)的速度上漲，逐漸演變成一周一個(gè)價(jià)甚至一天一個(gè)價(jià)的奇怪現(xiàn)象 。當(dāng)時(shí)很多市民的觀念開(kāi)始迅速轉(zhuǎn)變 。當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為不買房就是虧 。這時(shí)候，銀行開(kāi)始提供代款抵押 。當(dāng)時(shí)很多經(jīng)濟(jì)條件不好的人也開(kāi)始貸款買房 。隨后幾年，有一段時(shí)間房?jī)r(jià)以一天一個(gè)價(jià)的速度上漲 。
如果樓市下行，房?jī)r(jià)會(huì)回到2016年的水平嗎？
2018年以來(lái)，大A股已經(jīng)蒸發(fā)了10萬(wàn)億元人民幣，從當(dāng)年的十個(gè)蘋果，到如今被咬了一口的五個(gè)蘋果 。假如說(shuō)股市2500點(diǎn)是政策底的話，那么房市有沒(méi)有呢？如今的房?jī)r(jià)，堪比股市6000點(diǎn)水平，未來(lái)走勢(shì)如何，已經(jīng)相當(dāng)清晰，之前的二十年時(shí)間，房地產(chǎn)成為實(shí)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)支柱 。從1999年到2017年，19年間全國(guó)土地出讓收入總額約36.19萬(wàn)億元，年均1.9萬(wàn)億元，
地價(jià)高，所以房?jī)r(jià)才會(huì)高 。但是居住成本在居民家庭收入中占據(jù)了越來(lái)越高的比重時(shí)，其他方面的消費(fèi)就會(huì)受影響，最終必然出現(xiàn)一業(yè)興百業(yè)衰的局面，近幾年房?jī)r(jià)漲幅不一，2016年普遍20%以上漲幅，2017年則多地普遍出現(xiàn)50%以上漲幅，甚至于有地方漲幅超過(guò)100% 。假如2015年某地房?jī)r(jià)是10000元一平米，那么2016年可能就已經(jīng)是1.2萬(wàn)元以上了，到了2017年則動(dòng)輒達(dá)到1.8萬(wàn)元以上，
財(cái)智成功曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，2018年將是房?jī)r(jià)降價(jià)元年，未來(lái)三年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有普遍30%的降幅 。具體的分析已經(jīng)說(shuō)過(guò)很多了，就不多做贅述了，基本的邏輯是居民家庭收入無(wú)法支撐高房?jī)r(jià)，而炒房客找不到接盤俠自然就會(huì)降價(jià)出售變現(xiàn)，使用了過(guò)高杠桿的購(gòu)房者一定會(huì)出現(xiàn)大量棄房斷供，房?jī)r(jià)大幅回落勢(shì)所難免 。那么就以1.8萬(wàn)元一平米的房?jī)r(jià)來(lái)看，下降30%，也就是1.26萬(wàn)元，回到2016年的房?jī)r(jià)問(wèn)題不大，
上海的房?jī)r(jià)自從2016年以來(lái)已經(jīng)跌了20% 。還會(huì)繼續(xù)跌嗎？都說(shuō)最近房?jī)r(jià)有反彈跡象？
上海房?jī)r(jià)整體會(huì)延續(xù)穩(wěn)中有降趨勢(shì)，這是從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)，上海發(fā)展及地產(chǎn)規(guī)模三方面分析結(jié)果，第一，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)過(guò)近2年轉(zhuǎn)型，對(duì)房地產(chǎn)依賴再減弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)筑底后，企穩(wěn)原因一定不是房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)果 。如果全球經(jīng)濟(jì)下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)寧可筑底下探也不會(huì)再次靠地產(chǎn)拉抬，這是國(guó)家大勢(shì)所曲，也是國(guó)家層面所不允許的，第二，上海經(jīng)濟(jì)再被其他城市追過(guò)，中國(guó)日后靠城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，單個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)被削弱，上海虹吸效應(yīng)放緩，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，房?jī)r(jià)放緩 。
【圖 如果2016年上海的房?jī)r(jià)降了,都說(shuō)最近房?jī)r(jià)有反彈跡象】考慮到目前上海房?jī)r(jià)已處于高位，隨著動(dòng)能外溢，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)穩(wěn)中有降趨勢(shì)，但核心地段會(huì)保持增值價(jià)值，第三，全國(guó)地產(chǎn)規(guī)模已達(dá)13萬(wàn)億，人均住房已達(dá)發(fā)達(dá)國(guó)家水平，趨于飽和，市場(chǎng)買賣平衡，隨著時(shí)間延續(xù)，人口減少，上海房地產(chǎn)也不例外的要縮小規(guī)模，市場(chǎng)將進(jìn)入買方市場(chǎng)，下一階段迎來(lái)穩(wěn)定時(shí)期，整體會(huì)走向穩(wěn)中有降趨勢(shì) 。所以，上海房?jī)r(jià)已不具備接盤投資價(jià)值，回報(bào)率也不如周邊城市群，
近期上海房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
“上海房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的回答仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”最近一段時(shí)間以來(lái)，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，在“三限措施”:限購(gòu)、限貸、限價(jià)的配合下，尤其取消單位或公司購(gòu)買房產(chǎn)的舉措，導(dǎo)致新房銷售成交大幅下降，價(jià)格也開(kāi)始逐漸走低，已經(jīng)影響傳遞至二手房市場(chǎng) 。目前，二手房市場(chǎng)確實(shí)有價(jià)無(wú)市，交易清淡，如果買家符合條件，選擇余地大，事實(shí)上降價(jià)幅度已經(jīng)在5%至20%左右 。

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