像上海，房產(chǎn)交易以二手房為主，房?jī)r(jià)取決于供求關(guān)系 。深圳和上海的房?jī)r(jià)大幅上漲，直接原因是供需失衡 。2.深圳上海房?jī)r(jià)上漲背后的原因 。深圳上海一房難求 。房?jī)r(jià)能不漲嗎？在深圳和上海，二手房是主要的產(chǎn)權(quán)交易，供需決定房?jī)r(jià)，不能由備案價(jià)格控制 。
深圳人口增長(zhǎng)迅速，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)超過(guò)上海嗎？
我是房地產(chǎn)領(lǐng)域比較資深的觀察者，目前已關(guān)注房地產(chǎn)超過(guò)5年，本人也有在上海等大城市購(gòu)房的經(jīng)歷 。下面結(jié)合我的閱歷和相關(guān)資料對(duì)這個(gè)問題做下回答，深圳深圳的規(guī)劃是，到2035年人口達(dá)到1800萬(wàn)，去年深圳常住人口1302.66萬(wàn)人，大概還有500萬(wàn)的空間，跟廣州任務(wù)一樣，每年要增加30萬(wàn) 。但深圳的人口增量比廣州還要更快，過(guò)去四年，深圳連續(xù)增加了60萬(wàn)、52.97萬(wàn)、61.99萬(wàn)、49.83萬(wàn)，
目前深圳還把落戶門檻放的很低，大專就能落戶，所以吸納的人數(shù)最多，再加上在一線城市中，北京上海落戶門檻太高，深圳高新技術(shù)業(yè)又多，從收入上來(lái)說(shuō)也比廣州更高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比廣州更能吸引人，所以高端人才首先選擇流向深圳，人才結(jié)構(gòu)也比較好 。深圳城市總面積1996.85平方公里，深圳不及廣州的1/3，目前，廣州土地開發(fā)強(qiáng)度不到30%，而深圳接近50%，已到達(dá)警戒線 。
到2035年，深圳計(jì)劃新增170萬(wàn)套住房，其中保障性住房和租賃房占比60%，市場(chǎng)商品房?jī)H占40%，換句話說(shuō)，未來(lái)17年，深圳只能提供68萬(wàn)套商品住宅，平均每年只有4萬(wàn)套 。其實(shí)，說(shuō)實(shí)話，深圳每年要是能提供4萬(wàn)套，也算不錯(cuò)了，就怕這4萬(wàn)套都供不出來(lái)，因?yàn)檫^(guò)去三年都沒有達(dá)到這個(gè)數(shù) 。2016年深圳新建住宅預(yù)售套數(shù)38321套，同比減少39.9%；2017年預(yù)售套數(shù)27324套，同比減少28.7%；2018年預(yù)售套數(shù)38158套，同比增加39.7%，
因?yàn)樯钲诖_實(shí)是人多地少的城市，跟北上廣比起來(lái)，每年出讓的住宅用地少的可憐 。上海到2035年，上海市常住人口控制在2500萬(wàn)左右，2018年常住人口已經(jīng)達(dá)到2453萬(wàn)了，也就是說(shuō)，未來(lái)17年里，只有50萬(wàn)左右的人口增長(zhǎng)空間了！基本上每年只有3萬(wàn)人的名額，如果上海真的嚴(yán)格按照這個(gè)規(guī)劃來(lái)執(zhí)行的話，上海市場(chǎng)就只有靠存量需求來(lái)支撐了，一方面就是依賴于政策放松后的杠桿加大和被限購(gòu)限制的那部分人群釋放，另一方面上海房?jī)r(jià)想要繼續(xù)上漲，那就需要等過(guò)去那些買不起上海房子的人收入增長(zhǎng)后才行，因?yàn)榭客鈦?lái)人口是靠不上了，沒有外援部隊(duì)支撐購(gòu)買力的上海樓市，房?jī)r(jià)上漲速度也會(huì)跑輸深圳和廣州，甚至不敵一些二線城市 。
因?yàn)橐粋€(gè)城市長(zhǎng)期落不了戶，很多人就會(huì)選擇離開這個(gè)城市，畢竟沒有戶口孩子讀書的問題就是個(gè)大問題，他們會(huì)選擇去敞開懷抱的深圳，廣州，杭州，誰(shuí)將稱雄樓市一哥？像深圳，整個(gè)城市比較年輕，規(guī)劃也都很現(xiàn)代化，可以更好的借鑒東京軌道交通疏解人口過(guò)密造成擁堵的經(jīng)驗(yàn)，所以深圳還可以增加人口 。深圳只有北京面積的12%，上海的31%，但按照規(guī)劃，到2035年，深圳人口卻只比北京少500萬(wàn)，比上海少700萬(wàn)，所以論人口密度，深圳會(huì)比北京和上海都高很多，
基本上廣州和深圳的步伐是保持一致的，跟北京上海截然相反，熱烈歡迎全國(guó)人才加入，你可以說(shuō)廣深不如北京、上海牛，不如他們教育醫(yī)療資源多，所以要把門檻放低，才能吸引人才來(lái)，畢竟一個(gè)北京戶口和上海戶口的含金量，就是比廣深戶口的含金量高很多，這個(gè)不容否認(rèn)，而且北京上海GDP已經(jīng)是3萬(wàn)億 的水平了，廣深還是2萬(wàn)億 的水平，不在一個(gè)檔次，所以廣深需要再接再厲 。
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