我覺得菏澤市的房價會分區(qū)波動 。2018年，菏澤棚戶區(qū)拆遷高峰已過，房價進入滯漲周期 。我是菏澤人，個人觀點是，如果不是剛需，不建議買房或投資 。關(guān)于菏澤的房價，雖然我不是菏澤人，但是我沒有太大的發(fā)言權(quán) 。近年來，菏澤棚改力度大，發(fā)展空前 。目前商品房的存量是前所未有的 。很多本地人家庭持有多套安置房，難以消化，有升值空間 。2.菏澤是勞務輸出城市，流出人口大于流入人口，大量人口外出打工，導致房價下跌 。3.菏澤本地大型企業(yè)較少 。雖然這幾年政府大規(guī)模招商引資，但不知道為什么，地方大型企業(yè)少了，支柱產(chǎn)業(yè)就更少了 。
菏澤未來房價的走勢怎么樣？
關(guān)于菏澤的房價問題，我本人雖然不是菏澤市人，也沒有多大的發(fā)言權(quán) 。但是，從全國大局來看，雖然近期全國房價較前兩年的上漲趨勢有所放緩或還有下調(diào)之勢，但主要表現(xiàn)在一線大城市 。菏澤市是三線城市，發(fā)展勢頭正猛，各種基建工程遍地開花，城改項目層出不窮，另外，國家大力扶植，政府大量投資，外地資金不斷涌入，人氣大長 。
未來三年，菏澤的房價會不會降？
短期不會漲，長期肯定降！房產(chǎn)價格，短期看政策，中期看土地，長期看人口 。就政策而言，菏澤地方政府為刺激房地產(chǎn)市場 。在全國率先取消限購 。希望以此激勵購房需求 。然而市場表現(xiàn)卻并不如人意 。在經(jīng)歷棚改帶來的虛假剛需引起的短期市場火爆后，很快就轉(zhuǎn)為冷淡 。從最近幾個月越來越頻繁的售樓部推銷電話就能感受到地產(chǎn)商越來越急躁了 。
土地供應是調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格的雙刃劍 。土地供應量太少，市場活力低 。土地供應量太大，市場消化不了，產(chǎn)生供大于求就會引起低價競爭，推動房產(chǎn)降價 。而菏澤目前的土地供應量不是大而是太大了！幾十萬人口的四線城市，幾百個在售樓盤，能滿足近四十萬人口的居住需求 。市場怎能吞下這么大的供應量？長線的房地產(chǎn)價格，一定是要看人口的 。
有人才會有需求 。菏澤這種交通科技環(huán)境政策都沒有吸引力的四線城市，靠什么吸引外地人口來菏澤置業(yè)買房？甚至連自己本地人口都留不住了 。菏澤戶籍人口大約1020萬，但常住人口僅僅860萬 。流失人口達到160萬！放眼全國也是人口流失最嚴重的城市之一 。而一直處于全國較高水平的生育率最近兩年也是嚴重下滑 。新生兒不足，勞動力和人才又嚴重流失 。
菏澤人口數(shù)量只減不增 。大量供應的房產(chǎn)賣給誰？沒有人買的東西談何漲價？不要說地產(chǎn)商寧死不降價 。這樣說的人恐怕是對商業(yè)太不了解了 。的確有些地產(chǎn)商直到破產(chǎn)也沒降價，不要忘記，在菏澤房地產(chǎn)漲價最瘋狂的時候，也有房地產(chǎn)商破產(chǎn)跑路 。導致一家房地產(chǎn)公司倒閉的原因有很多很多種 。甚至一些明明賣的十分火爆的樓盤也會突然倒閉 。
對于房地產(chǎn)這種資金占用量畢竟大的生意，往往背后都有各種復雜的抵押借貸關(guān)系 。銀行民間借貸土地款砂石料工程款環(huán)保股東糾紛土地糾紛環(huán)保等等等等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能擊垮一家地產(chǎn)公司 。而且很多處于破產(chǎn)邊緣的地產(chǎn)公司并不是低價處理一些房產(chǎn)就可以回籠資金起死回生的 。手里的房產(chǎn)可能已經(jīng)多次抵押抵債 。
山東菏澤房價會不會大規(guī)模下跌？
我生活在菏澤，不是專業(yè)人士，只能談一點粗淺的看法 。菏澤市位于山東省西南部，大家所說的魯西南落后地區(qū)就是指菏澤市，一直以來都是農(nóng)業(yè)地區(qū)，居民收入和財政收入都在全省墊底 ，房價也在全省墊底，目前市區(qū)新房均價每平方六千多元 。由于前幾年棚戶區(qū)改造力度比較大，目前住宅的在建項目和竣工項目體量都比較大，去庫存會是一個比較長期的過程 。
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