主要是根據開發(fā)商的成本來確定開發(fā)商合理利潤的價格 。建筑價格的確定基本上有兩種 。每一個折扣都必須適用于開發(fā)商的管理層 。這樣麻煩的事情哪個開發(fā)商愿意做？開發(fā)商通過成本核算確定項目建設成本的平均樓面價 。2.開發(fā)商和政府直接或間接控制的妥協(xié)定價 。
開發(fā)商賣房時，是如何定房價的？
房地產觀察員答開發(fā)商定價在不同階段有不同的形式但主要分為三種：1、成本定價法2、市場定價法3、政府指導定價法其中前兩種是使用比較多的定價方式，而政府指導定價法則是在特定時期的產物，比如現(xiàn)階段的市場限價階段 。成本定價法：主要是依據開發(fā)商的成本進行 開發(fā)商合理利潤進行價格確定，開發(fā)商通過成本核算確定項目建設的成本樓面均價 。
【開發(fā)商賣房價格誰定,開發(fā)商賣房時】（這里的成本包括：土地獲取費用、報歸報建費用、財務成本、建設費用、營銷費用、人力人本、管理費用等幾大部分組成，）確定成本均價之后，更具市場可接受的銷售價格確定銷售價格 。比如開發(fā)成本是8000元/平米，市場同類項銷售產品的均價在10000元/平米，那么開發(fā)商就會根據自己的資金壓力、回款要求、資金周轉的要求確定最終的價格，
市場定法這個開發(fā)商用的比較多的定價方式 。根據市場同類項目的不同因素進行對比打分，最終結合對比項目的銷售均價進行加權平均，最終得出本項目的銷售均價，而后根據每個產品的位置、占有資源、朝向等不同因素確定分戶價格 。最后是政府指導定價政府為了防止房價過快上漲，影響老百姓的生活，在必要的時候多房地產市場價格進行指導定價，也就是現(xiàn)在所說的限價銷售這個時候政府規(guī)定某個區(qū)域的房價只能買多少，一般開發(fā)商都會頂格銷售，
樓房的價格是政府定價還是開發(fā)商自己定價？政府會干預市場價格嗎？為什么？
樓房的價格確定基本上存在兩種:1.開發(fā)商的純市場行為，現(xiàn)在絕大部分三四線城市和內地小縣城都是這種類型 。這些城市長期以來因為人口群穩(wěn)定，外來投資客比較少，雖然這次由一二線城市帶動以及棚改戶的政策拉動使得這些三四線城市房價有較大的漲幅，但房子均價基本上都是在萬塊以下，政府基本上都是不干涉開發(fā)商的定價，原因在于:其一開發(fā)商的拿地成本和銷售價格有關聯(lián)，如果政府限價會降低開發(fā)商拿地的積極性，間接影響地方財政，土地轉讓帶來的財政收入占比比較大 。
其二，雖然房價漲幅較大，但實際上對于當地大部分民眾生活來說造成的沖擊和影響比較小，所以政府沒有管控房價的迫切性，2.開發(fā)商和政府直接或者間接管控的妥協(xié)定價 。一二線城市基本上都是如此，少部分三線城市以及環(huán)京圈、環(huán)滬圈附近的小縣城也是如此，北上廣深房價高昂對于年輕人就業(yè)和生活都帶來極大的影響，雖然房價高昂也會間接帶來較多的財政收入，但是對于這些一二線城市來說，產業(yè)和人才流入才是最重要的 。
社保滿年限、購買二套房的資格、以及備案價等等都是政府直接或者間接在管控房價快速上漲，即使管控也會使許多人難以承受高價，所以北上廣深的購房群會外溢至臨近地區(qū)，造成房價大漲，影響了當地人的購房成本，同時大批外溢出的購房客基本上很少居住，對于當地產業(yè)發(fā)展沒有拉動作用，所以在這種情況下這些一些城市周邊地區(qū)政府也會管控房價定價 。
為什么新房子的價格基本不存在像衣服等小商品一樣的討價還價，而是由開發(fā)商直接定價？
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