洛陽(yáng)房?jī)r(jià)是漲還是跌？先分析一下2020年洛陽(yáng)的房?jī)r(jià) 。洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)，除了洛龍區(qū)相對(duì)高點(diǎn)，其他都很正常 。每個(gè)城市都要有一兩個(gè)房?jī)r(jià)，但這并不代表洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)真的水平 。想問(wèn)一下，從2016年到2018年下半年，洛陽(yáng)樓市的表現(xiàn)符合上述論調(diào)嗎？在洛陽(yáng)，2006年的房?jī)r(jià)大多是上漲的，上漲的主要原因有以下幾點(diǎn) 。
洛陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
洛陽(yáng)房?jī)r(jià)偏中性，穩(wěn)定性較強(qiáng) 。洛陽(yáng)雖然影響力不及中西部幾個(gè)省會(huì)，但綜合實(shí)力在整個(gè)中西部也僅次于各大省會(huì) 。因此洛陽(yáng)在較大范圍內(nèi)屬于僅次于省會(huì)的第二選擇 。既然如此，隨著中西部的大級(jí)別規(guī)劃逐步實(shí)施，洛陽(yáng)中長(zhǎng)期的存在感就會(huì)隨之提升，人口增長(zhǎng)率也將有所提升 。相比于東部三線(xiàn)城市動(dòng)輒一萬(wàn)多的單價(jià)，洛陽(yáng)目前的均價(jià)還是偏中性的 。
雖然也有很貴的區(qū)塊，但畢竟選擇余地大，老舊城區(qū)的老多層至今還有很多六七千單價(jià)的 。如此大跨度的價(jià)格分布，讓洛陽(yáng)樓市有了一個(gè)合理化區(qū)間，各種收入階層都有不同價(jià)位的選擇 。因此洛陽(yáng)既不存在太多人買(mǎi)不起房的情況，也不庫(kù)存過(guò)大的情況，至少城區(qū)范圍內(nèi)的樓市格局還比較穩(wěn)定 。洛陽(yáng)縣域人口正在加速流入 。洛陽(yáng)的人口城市化率并不高，這對(duì)于樓市其實(shí)是件好事 。
因?yàn)榇蠖嗦尻?yáng)農(nóng)村人口進(jìn)城會(huì)優(yōu)先選擇自己城市的市區(qū)，而不是鄭州或者更遠(yuǎn)的地方 。所以即使洛陽(yáng)整體人口增速較慢，但城區(qū)范圍的人口增速顯然高于全市，而且?guī)讉€(gè)熱點(diǎn)區(qū)塊的人口密度卻越來(lái)越大 。這意味著市區(qū)樓市的需求量是有增量人口來(lái)消化的 。只要新建樓盤(pán)速度不要太快，那么以目前價(jià)格來(lái)說(shuō)，至少穩(wěn)定性還是不錯(cuò)的 。13年來(lái)，洛陽(yáng)市區(qū)新增常住人口67萬(wàn)，其中有長(zhǎng)期安家意愿的占比近半，直接消化新房二手房租房超過(guò)20萬(wàn)套 。
這是什么概念？比如一個(gè)小區(qū)有十棟30層兩單元的樓座，要有至少100個(gè)這樣的小區(qū)才裝的下這么多人 。所以人口增長(zhǎng)對(duì)于一座城市即使沒(méi)有推動(dòng)作用也是有支撐作用的 ?，F(xiàn)在很多城市紛紛回調(diào)，洛陽(yáng)未必能夠幸免，但以洛陽(yáng)此前的漲幅和目前單價(jià)，不具備大幅下跌的可能，這是肯定的 。至于去年出現(xiàn)人口凈流出情況，這是因?yàn)猷嵵菪聲x國(guó)中，分流了洛陽(yáng)的流動(dòng)人口 。
兩年后洛陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
作者子非魚(yú)在回答這個(gè)問(wèn)題之前，咱們先了解一下洛陽(yáng)目前的房?jī)r(jià)段位 。上圖是來(lái)自房天下的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以看到，目前洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)的等上了每平米8000元的高峰，同比去年12月上漲了37.35%，說(shuō)好的調(diào)控呢？說(shuō)好的房?jī)r(jià)維穩(wěn)呢？所謂的控制房?jī)r(jià)，就是控制房?jī)r(jià)在高位 。從價(jià)格走勢(shì)可以看到，洛陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲猛勁雖然被束縛住，但漲勢(shì)并沒(méi)有終結(jié) 。
洛陽(yáng)未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)將如何走？主要取決于兩個(gè)因素，一是人口二是鄭州 。若以小學(xué)在校生作為衡量人口增長(zhǎng)的指標(biāo)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)洛陽(yáng)過(guò)去六年里人口在流失 。數(shù)據(jù)來(lái)源于各地區(qū)統(tǒng)計(jì)局，其中焦作2016年小學(xué)生人數(shù)未公布，增幅是20102015時(shí)間段的，安陽(yáng)小學(xué)生增幅是20092015年，駐馬店平頂山漯河2016年統(tǒng)計(jì)公報(bào)均未公布，其中的資金總量人口和財(cái)政的增幅都是20102015年時(shí)間段的統(tǒng)計(jì)結(jié)果 。
從上表可以看到，常住人口第二大省的河南，也是人口流出的大省，18個(gè)城市中，僅省會(huì)鄭州保持著強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng) 。南陽(yáng)新鄉(xiāng)濟(jì)源保持著微弱的人口增長(zhǎng) 。仔細(xì)看我們關(guān)注的洛陽(yáng)，堂堂千年古都，也淪落成了人口流失的主要城市，與同為千年古都的西安相比，洛陽(yáng)更被冷落 。所以，如果洛陽(yáng)不能扭轉(zhuǎn)人口流出趨勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的可能性較大 。
2019年洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？
【2018年洛陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎,兩年后洛陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎】