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賣地負(fù)增長(zhǎng)的誘因是房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，但不一定意味著房?jī)r(jià)下跌。這并不一定意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)漲一點(diǎn)，和固定收益率基本持平。宏觀調(diào)控會(huì)保持觀望，但如果上漲速度過(guò)快，必然會(huì)被調(diào)控。說(shuō)得更明白一點(diǎn)，利率決定房?jī)r(jià) 。如果今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌30%以上是正常的。次貸危機(jī)期間，美國(guó)房?jī)r(jià)一度減半。
地方政府賣地收入罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)真的要降了嗎？

中國(guó)地方債房?jī)r(jià),地方政府賣地收入罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)

賣地負(fù)增長(zhǎng)的誘因是房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，但是可不一定意味著房?jī)r(jià)下跌。第一，賣地收入確實(shí)和房?jī)r(jià)掛鉤。因?yàn)榈胤秸?府基建是缺乏財(cái)政支持的，而且基建本身不掙錢，比如建公園，修鐵路，靠門(mén)票沒(méi)法收回成本，這個(gè)投資回報(bào)只能從地價(jià)上找平。比如公園周圍的地價(jià)上升。而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商預(yù)期房地產(chǎn)需求下降，自然土地投資就減少，這是正常的。
但是這并不一定意味著房?jī)r(jià)一定下跌。有時(shí)候開(kāi)發(fā)商新屋開(kāi)工率降低，帶來(lái)的是供應(yīng)趨緊，結(jié)果房?jī)r(jià)反而上去了。第二個(gè)層面來(lái)說(shuō)，土地出讓金減少，在宏觀上不是一件好事。首先就意味著地方政/府基建的資金缺乏，現(xiàn)在流動(dòng)性又沒(méi)完全放開(kāi)，基建意愿肯定下降，在今年經(jīng)濟(jì)下行的背景下，基建下降，投資跟著下降，消費(fèi)和進(jìn)出口本來(lái)就不好，拿經(jīng)濟(jì)只有更糟糕。
其次是說(shuō)，這意味著開(kāi)發(fā)商投資意愿可能沒(méi)有數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的那么高，同樣拖累投資整體情況。第三層，那么作為國(guó)家層面，這種情況在以往肯定是放手的，因?yàn)檫@種波動(dòng)是市場(chǎng)行為，房?jī)r(jià)回調(diào)有時(shí)候?qū)?jīng)濟(jì)有好處，而且迅速會(huì)被需求支撐起來(lái) 。但是今年不行，今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境都非常不好，迫切需要投資拉動(dòng) 。房產(chǎn)和基建都是主要方向。我相信政/策上應(yīng)該持續(xù)會(huì)有放松，至少今年來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大幅度下跌，這個(gè)不現(xiàn)實(shí) 。
你覺(jué)得如果用地方債來(lái)代替土地財(cái)政可以降低房?jī)r(jià)嗎？

【中國(guó)地方債房?jī)r(jià),地方政府賣地收入罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)】謝邀 ?；卮疬@個(gè)問(wèn)題之前，首先要正視地方債務(wù)其實(shí)一點(diǎn)也不低，有相當(dāng)一部分被轉(zhuǎn)移至了當(dāng)?shù)貒?guó)企。前期出臺(tái)打破剛兌的主要目的，也是為了防止地方債務(wù)過(guò)高的違約風(fēng)險(xiǎn) 。在現(xiàn)實(shí)環(huán)境下主導(dǎo)權(quán)資源分配和利用方式，如果不依賴土地這種可以輕易實(shí)現(xiàn)效率價(jià)值最大化的稀缺資源，許多地方債務(wù)根本無(wú)從解決里面涉及的問(wèn)題太多了，不展開(kāi)了。
美國(guó)降息且無(wú)限制印鈔，中國(guó)也降準(zhǔn)，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有什么影響？

在很多人的眼里，認(rèn)為央行貨幣政策一擴(kuò)張，房?jī)r(jià)就必然會(huì)漲，這是一個(gè)錯(cuò)誤的看法。如果爆發(fā)金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，即使央行提供巨額流動(dòng)性，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)大跌甚至是暴跌現(xiàn)象，日本廣場(chǎng)協(xié)定之后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)與美國(guó)次貸危機(jī)中都是很典型的例證。貨幣擴(kuò)張令房?jī)r(jià)上漲，前提是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)健或快速上漲，或房地產(chǎn)供小于求，或社會(huì)福利與工資快速上漲，或流動(dòng)性旺盛出現(xiàn)高通脹等。
當(dāng)前受衛(wèi)安危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退趨勢(shì)，美歐日最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都觸目驚心。以美國(guó)為例，至4月18日當(dāng)周初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)達(dá)442.7萬(wàn)人，美國(guó)初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)五周時(shí)間就累計(jì)達(dá)2650萬(wàn)人，為大蕭條以來(lái)美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)最嚴(yán)重的衰退。當(dāng)前美國(guó)服務(wù)業(yè)與制造業(yè)都處于衰退過(guò)程，社會(huì)消費(fèi)嚴(yán)重下降，經(jīng)濟(jì)瀕臨危機(jī)邊緣，房地產(chǎn)自然也就隨之低迷。