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樓市|如果樓市再不回暖我就要割肉買房了！( 二 )

新房房價二手房樓市



2021年上半年核心區(qū)樓盤開盤現(xiàn)場然而時間到了2022年 ， 情況急轉(zhuǎn)直下 ， 新房均價基本攀升到了3.6-4萬/㎡ ， 而二手房房價不升反降 ， 成交均價下跌了4000元/㎡ 。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ， 2021年整個江北核心區(qū)5個二手房小區(qū)成交均價為44129元/㎡ ， 而2022年的成交均價為40097元/㎡ ， 整體下跌了4032元/㎡ ， 跌幅達到了9% 。

其中正榮潤錦城的跌幅最高 ， 下跌最多 ， 正榮潤錦城2021年二手房成交均價為46420元/㎡ ， 而2022年均價僅為39893元/㎡ ， 成交均價下跌了6527元/㎡ ， 跌幅達14% 。

這也就意味著 ， 曾經(jīng)擁有1萬/㎡倒掛空間的江北核心區(qū) ， 在2022年新房房價不斷攀升 ， 二手房成交價持續(xù)性下跌的雙重作用下 ， 倒掛已經(jīng)基本消失 ， 這對于江北核心區(qū)的投資客來說尤為致命 。
更值得關注的是 ， 二手房成交價下滑的趨勢仍在繼續(xù) ， 江北核心區(qū)多個小區(qū)的二手房成交單價都在持續(xù)性的創(chuàng)新低 ， 情況并不樂觀 。 2、首付比例下降 ， 貸款利率下降對于很多投資客而言 ， 除了未來投資預期外 ， 資金門檻和資金成本也同樣重要 。
從首付比例來看 ， 在20220-2021年間 ， 不少區(qū)域的首付比例都在5成以上 ， 如江北核心區(qū)甚至達到了8成之多 ， 資金門檻非常之高 。 而到了2022年 ， 除了河西和大校場之外 ， 絕大部分樓盤首付比例為3成起 ， 首付差距非常之大 。

江北核心區(qū)航拍圖不過 ， 更加讓人驚訝的是利率差 ， 可謂是天壤之別 。 在2021年巔峰時期 ， 商業(yè)貸款利率甚至達到了6.25% ， 即使是在經(jīng)過兩輪基準利率下降后 ， 當下的利率應該是6.05% ， 以100萬純商貸來計算 ， 還款總額217萬 ， 月還款6027元 。 而現(xiàn)如今 ， 新房貸款利率最低可以做到4.25% ， 以100萬純商貸來計算 ， 還款總額177萬 ， 月還款4919元 。 單從利率方面來看 ， 對于投資客來說的確是血虧 ， 需要多還款40萬 ， 每月多還款1108元 ， 差距較大 。 3、規(guī)劃變更 ， 信心不足 ， 預期下降無論是對于投資客來說 ， 還是對于投資屬性重的板塊 ， 都是信心抵萬金 。
相較于貸款利率的攀升和倒掛的逐漸消失 ， 未來價值預期和信心的下降對于投資客來說更為致命 。 如曾經(jīng)的紫核曇花一現(xiàn) ， 現(xiàn)如今回歸到青龍地鐵小鎮(zhèn)時代 ， 板塊的未來預期直線下降 ， 這對于區(qū)域內(nèi)的投資客可以說是致命性的打擊 。
原核心區(qū)自南向北鳥瞰圖曾經(jīng)一位365樓市資深粉絲時常會詢問關于曾經(jīng)紫東的利好消息 ， 現(xiàn)在已經(jīng)從曾經(jīng)的每日一問 ， 到如今的銷聲匿跡 ， 這也是區(qū)域投資客的真實寫照 。


▲南外仙林紫東江寧學校對于江北核心區(qū)的投資客也同樣如此 ， 在區(qū)域新房市場遇冷 ， 二手房房價下跌的背景下 ， 信心下降明顯 。
“現(xiàn)在淮安的房子降價降的厲害 ， 一年虧了六七十萬 ， 買的江北核心區(qū)的房子又降低首付 ， 開全民經(jīng)紀人 ， 實在是太難了” 。 這是一位來自淮安的投資客的吐槽 。 他在2021年上半年 ， 江北核心區(qū)樓市如日中天之時 ， 多輪陪跑之后入手了一套南工大板塊房源 ， 又有房號靠后 ， 只撿漏一套2樓的低樓層房源 。 雖然是8成首付買了2樓 ， 但是在2021年時 ， 其業(yè)主們?nèi)匀汇裤街诵膮^(qū)5年后6萬/㎡的價格 。

江北新區(qū)航拍圖還有另一位資深投資客和我說：“如果樓市再不回暖我就要割肉買房了” ， 他在杭州、南京、重慶、武漢等多個城市有房產(chǎn) ， 現(xiàn)如今的樓市環(huán)境讓其信心全無 。 他還和我強調(diào)：“現(xiàn)在比房價上不去更慘的是二手房根本賣不出去“ 。 的確 ， 對于投資客來說 ， 房子一旦喪失流動性 ， 那么將徹底淪為居住產(chǎn)品 ， 從而喪失金融屬性 。

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