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成都|樓市限跌令！這口飯房企怎么噎下去？

樓市房?jī)r(jià)成都

成都|樓市限跌令！這口飯房企怎么噎下去？

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成都|樓市限跌令！這口飯房企怎么噎下去？

限跌俱樂(lè)部又來(lái)了一位新成員 ， 福州市平潭縣規(guī)定商品房銷(xiāo)售價(jià)格不得超出備案價(jià)格的±15% ， 否則不予辦理網(wǎng)簽 。


文字表述是門(mén)學(xué)問(wèn) ， 表面上看意思是控制房?jī)r(jià)大起大落 ， 但看如今的市場(chǎng) ， 哪有什么大漲的擔(dān)心？更怕的是大跌的風(fēng)險(xiǎn) 。
推出限跌令 ， 就能抑制價(jià)格下跌嗎？效果怎樣呢？來(lái)看限跌令的老前輩們的表現(xiàn) 。
早在去年七月份唐山就開(kāi)始約談開(kāi)發(fā)商 ， 主要是打壓惡意降價(jià)行為 ， 穩(wěn)定住房市場(chǎng) ， 時(shí)間過(guò)去一年了 ， 現(xiàn)在的情況如何？
據(jù)分析顯示2022年1-5月唐山新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.9% ， 較去年同比降低0.9% ， 這已經(jīng)是自2018年以來(lái)1-5月份同比數(shù)據(jù)連續(xù)5年漲幅收窄 ， 今年則轉(zhuǎn)入下跌 。

唐山二手房?jī)r(jià)格比新房還要低迷 ， 2022年1-5月二手房住宅價(jià)格同比累計(jì)下跌2% 。
從結(jié)果看 ， 出臺(tái)限跌令并不能有效阻止市場(chǎng)價(jià)格下跌 。

相似的情況還不少 ， 例如湖南岳陽(yáng)在去年8月份就出臺(tái)限跌令 ， 如今情況也不容樂(lè)觀 。
對(duì)于限跌令 ， 是一把雙刃劍 ， 兩面都很鋒利 。
當(dāng)?shù)卣南敕隙ㄊ蔷仁?， 或者說(shuō)想通過(guò)這樣的措施提振一下樓市信心 ， 給市場(chǎng)發(fā)出明確信號(hào) ， 阻止樓市的進(jìn)一步下跌 ， 而非把重點(diǎn)放在擾亂市場(chǎng)惡意降價(jià)上 。

試想如果市場(chǎng)上真的出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商大面積降價(jià)超過(guò)10%的情況 ， 那真是地震級(jí)的事件了 。 就像當(dāng)年燕郊樓市最火熱的時(shí)候房?jī)r(jià)賣(mài)近3萬(wàn) ， 現(xiàn)在則打了半折 ， 購(gòu)房者畢生積蓄都在里面 ， 社會(huì)面會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素 。
對(duì)房企來(lái)說(shuō) ， 現(xiàn)階段三四線城市樓盤(pán)的測(cè)算凈利潤(rùn)率一般5~8% ， 如果房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期不能夠順利實(shí)現(xiàn) ， 結(jié)算階段數(shù)據(jù)往往會(huì)更低 ， 如果再遇到些不可控因素 ， 凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)也很常見(jiàn) 。

其實(shí)現(xiàn)在房企的利潤(rùn)真的不大 ， 不像5年前只要拿地基本就是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài) 。
在低利潤(rùn)時(shí)代 ， 房企想降價(jià) ， 也最不愿意降價(jià) 。 對(duì)的 ， 沒(méi)有看錯(cuò) ， 這句話并不矛盾 ， 只是說(shuō)出了一眾房企的心里話 。

降價(jià)意味著利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)不了 ， 這個(gè)指標(biāo)可以說(shuō)是項(xiàng)目的生死線 。 不成功便成仁 ， 不知道有多少人要背鍋離開(kāi) ， 有甚者在項(xiàng)目里有跟投指標(biāo)的 ， 更是欲哭無(wú)淚 。
但不降價(jià) ， 銷(xiāo)售數(shù)據(jù)很難看 ， 沒(méi)有回款 ， 股東的錢(qián)收不回來(lái) ， 項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)展 ， 停工緩建接踵而至 ， 不能如期交房 ， 后面還會(huì)面臨購(gòu)房者的投訴或法務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。

這兩種情況 ， 對(duì)于企業(yè)來(lái)看 ， 選擇降價(jià)銷(xiāo)售已屬無(wú)奈之舉 ， 因?yàn)樗麄冋娴膿尾蛔×?。 沒(méi)有現(xiàn)金流的恐懼遠(yuǎn)比運(yùn)營(yíng)指標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)烈一萬(wàn)倍 。
如果通過(guò)項(xiàng)目折損 ， 真的能夠緩解資金流壓力 ， 那算老天爺沒(méi)把門(mén)關(guān)死 ， 還留口飯吃 。
有相當(dāng)一部分項(xiàng)目即便小幅降價(jià) ， 也沒(méi)能解決庫(kù)存去化的問(wèn)題 ， 這個(gè)時(shí)候最笨的方式 ， 也是沒(méi)辦法的辦法---繼續(xù)降價(jià)、破罐破摔了 。

項(xiàng)目一再降價(jià) ， 幅度過(guò)大 ， 會(huì)引起兩個(gè)群體不滿 。 一是當(dāng)?shù)卣?， 一不小心被認(rèn)定擾亂市場(chǎng) ， 往往意味著該企業(yè)從本市場(chǎng)出局 。 另一個(gè)是購(gòu)房者 ， 維權(quán)會(huì)產(chǎn)生一系列不安定因素 ， 同樣會(huì)引起政府約束 。
如果地區(qū)住房市場(chǎng)一直處于這種負(fù)效應(yīng)連鎖反饋中 ， 會(huì)極大打擊房企拿地的積極性 ， 進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)卣?cái)政收入 。

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