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防城港|12年都賣不完！這座城市，房子庫存太多了

房價樓市商品房防城港

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房地產現狀的一個縮影 。
1
去化周期 ， 152個月
8年前的樓市 ， 和現在有很多相似之處 。
那是2014年 ， 全國房價罕見下跌 ， 部分房企面臨資金鏈危機 ， 作為地產老大哥的萬科甚至喊出了“白銀時代”的口號 。 最棘手的問題是 ， 房子庫存高得嚇人 。
根據申萬宏源的數據 ， 2014年10月份的時候 ， 全國房地產中期庫存創下22億平米的新高 。 直到后來棚改貨幣化、歷經52個月的去庫存 ， 2018年末這個數據才降到15億平米 。
借助“漲價去庫存” ， 中國樓市不僅走出了低谷 ， 還從ICU一下子蹦進了KTV ， 實現了一輪暴漲 ， 絕大多數城市的房價都翻了倍 。
熟悉的感覺 ， 在2022年又回來了 。 剛剛過去的一季度 ， 全國平均房價已經跌破1萬大關；頭部房地產企業 ， 沒有暴雷的已經屈指可數；老大哥萬科 ， 甚至喊出了“黑鐵時代”——
要么死 ， 要么活 。
更重要的信號是 ， 樓市庫存也在慢慢攀升 。
國家統計局數據顯示 ， 截至2022年4月末 ， 全國商品房待售面積5.57億平方米 ， 同比增長8.4%——
按人均住房建筑面積39.8平方米計算 ， 現有待售商品房面積已足夠1400萬人居住 。
另一方面 ， 由于各城還在大力“賣地” ， 我國商品住宅廣義庫存量（可銷售房屋量+涉宅用地施工量）已經達到38.4億平方米——
足夠滿足9600萬人的居住需求 。
看著日漸下滑的新生人口 ， 再看看不斷建造的房子 ， 很多人流露出深深的擔憂 。 這些數字看起來都很宏大 ， 很遙遠 ， 但當我看到一張表格的時候 ， 我還是倒吸了一口涼氣 。
根據克而瑞研究的最新數據 ， 在疫情的沖擊下 ， 4月百城商品房庫存再沖新高 ， 達到6億平方米 。 去化周期較2021年翻倍 ， 達到24.78個月 。

這里邊最夸張的 ， 是一個叫做防城港的城市 ， 商品房去化周期高達152個月 。
什么概念？要知道 ， 同期全國三四線城市的平均去化周期也才28個月 ， 防城港的數據已經超過平均額的5倍！
也就是說 ， 如果一直按照這個去化速度 ， 哪怕不再建新房 ， 光是賣完庫存房子 ， 防城港就需要——
12年零8個月 。
這個時間跨度 ， 在不留級的情況下 ， 一個小孩可以讀完6年小學+3年初中+3年高中 ， 人家都上大學了 ， 防城港的庫存房子還沒賣完 。
這座城市 ， 到底經歷了什么？
2
飛一樣的感覺
防城港是廣西北部灣之濱的一座港口城市 。
1993年才被國務院批準設立地級市的防城港 ， 主城區常住人口維持在10多萬人 。 整個行政版圖的常住人口 ， 則在100萬左右 ， 過去十年的人口平均增長率為1.90% 。 而且 ， 全市常住人口中 ， 城鎮人口占據了61.53% 。
僅從人口基本面來看 ， 防城港的房地產業 ， 缺乏足夠的人氣和購買力 。 但在過去幾年 ， 這座城市一度成為房地產撈金熱土 。
防城港樓市的轉折點發生在2018年 。 那一年 ， 防城港房地產市場商品房銷量、成交價、土地出讓價格都實現了“跳躍式”增長 。
銷量——
2018年防城港市共計銷售商品房48486套 ， 相比2017年增長85.46% 。 銷售面積為423.61萬平方米 ， 相比2017年增長71.64%；銷售總額232.33億元 。

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