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防城港|12年都賣不完！這座城市，房子庫存太多了( 三 )

房價樓市商品房防城港


一是對傳銷的整頓 。 據防城港媒體的數據 ， 2019年以來 ， 全市共打掉山西、內蒙古、海南、廣東70多個傳銷體系 。 疑似傳銷人員從峰值期的11萬人降至1000人以內 。 這些人離開后 ， 防城港的常住人口更少了 。

二是疫情 。 疫情之下 ， 人口流動受阻 ， 外來購房團驟減 ， 而此前媒體報道的數據顯示 ， 防城港的購房人群中 ， 超過70%是外地人 。
三是地賣得太多了 。 根據《每日經濟新聞》的整理 ， 2016-2020年防城港住宅用地供應面積連續增長 ， 合計共成功出讓了2155畝住宅用地 。 其實早在2016年 ， 防城港商品房就面臨去庫存壓力 。
需求驟減 ， 供給高企 ， 房價的下跌也就不出奇了 。
唯一的問題是 ， 當熱潮退去 ， 蓋了這么多房子 ， 還能賣給誰呢？
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尾聲
一個無法回避的現實是 ， 中國的房子已經夠多了 。
在此前的一檔財經節目中 ， 黃奇帆給出過一組數據——
1990年 ， 中國1年新建房產面積是1000萬平方米；
2017年 ， 這個數字變成了17億平方米 。
27年間 ， 中國房產商新建的房子面積 ， 增長了170倍 。
根據黃奇帆的數據 ， 時至今日 ， 中國城市人均住房面積早已達到了50平方米 ， 而在全世界發達國家里 ， 人均50平方米就是天花板 。
由此我們看到 ， 中國房子新增面積在2017年達到17億平方米后 ， 后面幾年基本上沒有再漲 。
新建面積可以控制 ， 但已經建好的 ， 賣不出去就成了庫存 。
中信建投研究發展部曾做過測算 ， 早在2015年末 ， 全國房地產庫存高達143億平米左右 ， 其中拿地未開發建筑面積82億平方米、在建未售+竣工未售規模在60億平方米左右 ， 按照過往3年的平均銷售面積計算——
去化周期約在10-11年左右 。

光那時候的庫存就得消化到2025年 ， 加上每年的增量 ， 實際庫存得有多大？
庫存多不怕 ， 有人買也行 ， 但問題是 ， 需求端的問題更嚴峻 。
中國的城市化率已經來到65% ， 基本上也沒多大空間了 。 更關鍵的是 ， 人們不愿意生孩子了 。
根據國家統計局的數據 ， 整個2021年 ， 只比上一年增加了48萬人 。 按照這個趨勢 ， 我們離人口進入“負增長” ， 真的只有一步之遙 。 就連被稱為“最愛生娃”的山東 ， 2021年的自然增長人口也僅有2100人 。
沒有源源不斷的新增人口 ， 誰來買房？
有人可能會說 ， 不是可以“漲價去庫存”嗎 ， 像2015年那樣 ， 再來個棚改貨幣化？
但歷史已經證明 ， 到頭來 ， “漲價去庫存”不僅沒有去掉房企的杠桿 ， 反而讓它們走向了另一個極端 。 典型的就是恒大 ， 去杠桿的五年里 ， 恒大的負債反而增長了1.36萬億 ， 增長了兩倍多 。
如今的防城港 ， 再一次給我們敲響了警鐘——
【防城港|12年都賣不完！這座城市，房子庫存太多了】房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?。 經濟學博士

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