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樓市發(fā)展的動(dòng)力是什么？是資金還是需求 ， 或者是這兩個(gè)因素的接力 。 過(guò)去更多的是資金推動(dòng) ， 接下來(lái)可能更多的會(huì)是以需求推動(dòng)為主 。
以中小城市為例 ， 棚改之前的市場(chǎng)是比較初級(jí)狀態(tài) ， 棚改使得城市房地產(chǎn)走向成熟：有更多的全國(guó)型企業(yè)入駐 ， 市場(chǎng)價(jià)格也上升 ， 二手房市場(chǎng)出現(xiàn)規(guī)模性中介結(jié)構(gòu) ， 購(gòu)房者群體中有剛需也有投資者……這個(gè)過(guò)程就主要是資金推動(dòng) 。
資金推動(dòng)的市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)度的情況 ， 最近中部城市就有因?yàn)閹?kù)存過(guò)大而降價(jià)的報(bào)道 。 這種主動(dòng)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng) ， 可能就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格和購(gòu)買力不匹配的表現(xiàn) 。 資金推動(dòng)的市場(chǎng)是要以成本價(jià)格來(lái)制定產(chǎn)品價(jià)格 ， 而不是以購(gòu)買力來(lái)制定價(jià)格 。
今年樓市受到了資金管控 ， 一部分房企忙于優(yōu)化自身財(cái)務(wù)狀況而無(wú)暇繼續(xù)拿地 ， 土地市場(chǎng)的拿地企業(yè)正在變化 。
資金更穩(wěn)健的企業(yè)將會(huì)是下一批地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者 。 這樣的局面會(huì)讓購(gòu)房者更放心 ， 優(yōu)質(zhì)企業(yè)是能保證樓盤項(xiàng)目質(zhì)量并且能如期交付 。
而需求推動(dòng)的市場(chǎng)就是要按需開(kāi)發(fā) ， 結(jié)合市場(chǎng)購(gòu)買力開(kāi)發(fā)出與之相匹配的房子 。 以購(gòu)買人數(shù)規(guī)模開(kāi)發(fā)出相對(duì)的房地產(chǎn)規(guī)模 。
【住房公積金|樓市資金推動(dòng)，轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笸苿?dòng)】按需開(kāi)發(fā)能避免資源浪費(fèi) ， 也能避免市場(chǎng)買賣雙方的價(jià)格落差 。 只不過(guò)純粹的按需開(kāi)發(fā)是很難實(shí)現(xiàn)的 ， 只是房企在做市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候會(huì)更多的依據(jù)購(gòu)買力來(lái)決定開(kāi)發(fā)定位 。 純粹的按需開(kāi)發(fā) ， 就是定制模式 ， 需要更高級(jí)的渠道完成 。
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