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北京市|這座一線城市，該看房了( 二 )

新房購(gòu)房置業(yè)樓市北京市



在6月2日 ， 北京市人民政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》的通知中 ， 也提到：
堅(jiān)持“房住不炒” ， 保障剛性住房需求 ， 滿足合理的改善性住房需求 ， 穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期 。
上半年樓市有多慘 ， 下半年政策就有多松 ， 北京對(duì)于買房人的利好 ， 不出六月份 。
當(dāng)然在預(yù)期層面上的東西 ， 還無(wú)法有效支撐北京預(yù)測(cè)邏輯 ， 最重要的還是市場(chǎng)的需求和供應(yīng)面 。
我曾在2020年對(duì)于北京市場(chǎng)的復(fù)盤文中就講過：
經(jīng)過2017年317新政的洗禮 ， 回調(diào)三年的北京樓市 ， 已經(jīng)大面積剝離投機(jī)屬性 ， 成為一個(gè)完全由剛需驅(qū)動(dòng)的投資性市場(chǎng) 。
這句話前半句好理解 ， 后半句需要解釋 。
2017年317后 ， 北京房?jī)r(jià)整體回調(diào)了大約30% ， 是一次激烈的泡沫出清 。 但到了2020年 ， 全市已經(jīng)有30%的房子 ， 漲回到了2017年的峰值水平 。

此后 ， 樓市一直維持大漲小跌 ， 前漲后跌的小周期 ， 也就是每年3月份固定出現(xiàn)小陽(yáng)春行情 ， 漲一波 ， 下半年行情淡季跌一波 。
臺(tái)階爬坡 ， 循環(huán)漸進(jìn) 。
在全國(guó)最嚴(yán)格的調(diào)控政策面前 ， 北京市場(chǎng)完全由剛需驅(qū)動(dòng) ， 而源源不斷的購(gòu)買力 ， 讓整體房?jī)r(jià)一直向上走 ， 房產(chǎn)從而產(chǎn)生了穩(wěn)健的抗通脹能力 。
我們?cè)倌?021年到2022年做比較：
2021年上半年二手房成交都在15000套以上 ， 熱度全國(guó)前面數(shù)一數(shù)二 ， 后全國(guó)政策打壓 ， 銀行限貸停貸 ， 下半年趨冷 。

在這種情況下 ， 2021年12月依然跑出了15529套的成績(jī) ， 逆市翹尾 ， 后1-2月 ， 進(jìn)入傳統(tǒng)春節(jié)淡季 。
2022年3月小陽(yáng)春直接上升到15771套 ， 4月出現(xiàn)疫情 ， 成交下降 。
5月疫情集中爆發(fā) ， 網(wǎng)簽同比去年跌了一半 ， 但即使是這樣 ， 也比今年2月份的數(shù)據(jù)強(qiáng) 。
購(gòu)買力不可能被一個(gè)月的疫情所消滅 ， 而且北京這波疫情的影響 ， 除了朝陽(yáng)影響嚴(yán)重 ， 其他區(qū)尚處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài) 。
那么從4-5月 ， 因疫情積壓的購(gòu)買力 ， 很可能在政策放松后進(jìn)行報(bào)復(fù)性釋放 ， 矛頭也指向了6月 。
這是購(gòu)買力端口 ， 而在供應(yīng)端口 ， 今年也是很特殊的 。
在剛剛結(jié)束的第二輪供地中 ， 我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：
政府愿意把壓箱底的好貨放上柜臺(tái)了 。
之前土拍都是以5環(huán)、6環(huán)為主 ， 而這次 ， 大部分都在里面 。
太陽(yáng)宮、奶西村、亞林西、小瓦窯……都是備受矚目的明星地塊 ， 這里面很多地塊的溢價(jià)率 ， 均達(dá)到上限15% 。
而房?jī)r(jià)層面 ， 因?yàn)橛邢迌r(jià)因素 ， 整體價(jià)格還要低于周邊的二手房 。
政府的意圖很明顯 ， 刺激開發(fā)商拿地 ， 也給予剛需充分選擇空間 。
在資金飽滿的北京市場(chǎng) ， “房?jī)r(jià)倒掛”意味著 ， 剛需迎來(lái)了為數(shù)不多的搶房機(jī)會(huì) 。
當(dāng)下的北京 ， 房?jī)r(jià)成長(zhǎng)體系已經(jīng)很成熟了 ， 表現(xiàn)為“一文價(jià)錢一文貨” 。
隔街不遠(yuǎn)的兩個(gè)小區(qū)、小區(qū)內(nèi)部不同房源 ， 都存在合理價(jià)差 ， 板塊差距更加明顯 ， 大家對(duì)房屋價(jià)值理解都很成熟 。
優(yōu)質(zhì)板塊的次新房 ， 已經(jīng)取代頭部學(xué)區(qū)房 ， 成為價(jià)值金字塔的塔尖 ， 房?jī)r(jià)大部分均已超越317水平 。
90平米左右的地鐵房 ， 依然是硬通貨；
不帶學(xué)區(qū)的老破小 ， 處于被淘汰的邊緣；
市場(chǎng)更趨于小三房的選擇；
4-5環(huán)已經(jīng)取代3-4環(huán)價(jià)值鏈 ， 成為主力點(diǎn) ， 整個(gè)市場(chǎng)也在向6環(huán)外溢；
順義、房山、大興等區(qū) ， 規(guī)模性興起剛需新城 ， 成為北漂的另一種選擇；
海淀北部新區(qū)、北七家、亦莊、東壩等產(chǎn)業(yè)溢出區(qū) ， 正在成為新興的價(jià)值增長(zhǎng)區(qū)……

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