武漢比南京情況更嚴(yán)峻。4月同比、環(huán)比數(shù)據(jù)全部下跌。指數(shù)環(huán)比下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.3個(gè)百分點(diǎn)。土拍情況略好些，第一批集中拍賣的10塊土地只有1塊流拍。
南京、武漢是典型的二線城市，按理說對(duì)人口的吸引能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不會(huì)弱，但樓市情況不容樂觀，在有下行預(yù)期的背景下需要及時(shí)制止。
因此，地方政府也被逼得不得不用取消限購的大招來救市了。
03
“房住不炒”下的救市，現(xiàn)在怎么樣了？
但這些操作也著實(shí)讓大家迷惑......如果買房政策全面放開，這不是違背“房住不炒”的基調(diào)了嗎？
其實(shí)，要知道中國的房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種社會(huì)管理工具，作為一種管理工具，它解決的是社會(huì)資源的集中與分配。
正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，中國的房地產(chǎn)從一開始就帶著明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征，商品房市場(chǎng)也是一種半截子自由市場(chǎng)，這些特征造成了過去奇特的房價(jià)上漲路徑，同時(shí)也主導(dǎo)著未來的房價(jià)波動(dòng)走向。
房住不炒落點(diǎn)在一個(gè)“炒”字，那現(xiàn)在的走向是什么呢？
目前房住不炒的轉(zhuǎn)向是一種管理工具的使用方式方法的調(diào)整，它會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，但不是一種簡單的線性關(guān)系，任何把不炒和價(jià)格走向劃等號(hào)的說法都是錯(cuò)的。
雖然現(xiàn)階段的樓市確實(shí)需要刺激，但房住不炒更需要調(diào)控底線。
這次背景和2020年比較相似，又是一波大放水。這就意味著，資金會(huì)找容易賺錢的地方去，這點(diǎn)不得不防。
由于二線城市的一些行為更有風(fēng)向標(biāo)的意義，如果沒有及時(shí)管控，或許會(huì)向三四線城市蔓延。那么樓市確實(shí)會(huì)再火一把，但是房地產(chǎn)本身的問題并沒有徹底解決，相反積累了太多資金，又會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。
需要明確的是：目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是僅僅是缺水、衰退，而是過度失血已經(jīng)快休克昏迷了，核心問題是需求的暴跌，供需嚴(yán)重失衡：
供給穩(wěn)定在每年1500萬套的高位平臺(tái)，而需求暴跌50%，少了730萬套，差不多腰斬。
2021年我國商品房銷售面積為17.9億平方米，住宅占比87%，按人均40平、戶均2.62人計(jì)算，約合1498萬套住宅。
再看需求端，年均減少810萬套。城鎮(zhèn)化減速少270萬套、改善住房面積減速少350萬套、適齡購房人數(shù)下降至少190萬套。
需求近乎腰斬！
而實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì)，已經(jīng)正在按照這個(gè)節(jié)奏暴跌……
2022年前4個(gè)月的全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積暴跌48%。這還沒算三四線的地級(jí)市和縣城，算上會(huì)更慘。
房地產(chǎn)現(xiàn)在就像一個(gè)高速行駛的汽車，已經(jīng)跑到300公里/小時(shí)，再不減速隨時(shí)可能車毀人亡，但是如果1-3秒內(nèi)車速減到100，是會(huì)死人的。而如果用5-10秒減到120，安全。
而當(dāng)前問題是，房地產(chǎn)減速太快導(dǎo)致全身失血50%，已經(jīng)休克昏迷了，但救命政策用的都還是退燒藥，吃下去一點(diǎn)反應(yīng)都沒有，石沉大海。
針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)，救市措施也有，但說實(shí)話，都是些隔靴搔癢的措施，房貸利率從最高點(diǎn)上浮30的6.5%降到現(xiàn)在的最低4.25%，包括一些城市僅僅是放開一些蜻蜓點(diǎn)水的限購，效果好不好大家都心知肚明。
看看鄭州救市的絕望就知道了，三四線城市、縣城遠(yuǎn)遠(yuǎn)比鄭州還慘。
所以，目前目標(biāo)只是“房住不炒”，是完全不夠的，還必須有一個(gè)化解降低產(chǎn)能的明確的計(jì)劃、目標(biāo)：
需求腰斬50%、市場(chǎng)減半、財(cái)稅減少5萬億，如何應(yīng)對(duì)解決這些問題？每年解決什么問題？
3年內(nèi)的硬著陸，也許至少要拉長到5-10年慢慢化解。
同時(shí)，如果仍停留在過去的救市政策固有的思維模式，最終會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)。
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