（四）當(dāng)前市場預(yù)期有所改變
目前我國潛在購房者的市場預(yù)期發(fā)生變化。一是政策導(dǎo)向的影響，政府提出了房地產(chǎn)稅試點、出臺了一系列調(diào)控政策、大力推行保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房等保障房建設(shè)，這些舉措都使市場觀望情緒進(jìn)一步加重。二是行業(yè)動蕩的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險事件不斷，房企普遍面臨運(yùn)營壓力，項目爛尾、房屋質(zhì)量等問題不斷出現(xiàn)，加劇了市場擔(dān)憂情緒。三是購房壓力加大，目前我國居民整體負(fù)債水平和房價收入比均處于高位，經(jīng)濟(jì)增速下滑、就業(yè)難度加大等因素影響收入預(yù)期，一定程度上抑制了購房消費(fèi)需求。
【 購房|房貸利率下調(diào)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響分析】房貸利率下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響及應(yīng)對
（一）房貸利率下調(diào)將為“穩(wěn)樓市”發(fā)揮一定積極作用
本次房貸利率下調(diào)力度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。經(jīng)過近期房貸利率下限加點和5年期以上LPR下調(diào)之后，首套房房貸利率下限已下降至4.25％，接近歷史最低水平。此外，15bp的降息屬于LPR改革以來最大單次降幅，且惠及新增和存量房貸。根據(jù)新LPR報價機(jī)制，LPR=MLF利率（貨幣政策）+加點幅度（商業(yè)銀行加點），但本次LPR調(diào)降中，MLF利率保持不變，主要靠銀行讓利以及壓降存款端成本來實現(xiàn)，讓利實體經(jīng)濟(jì)。這些政策措施充分體現(xiàn)了政府刺激住房消費(fèi)需求的政策目的，在一定程度上會對穩(wěn)定樓市起到積極作用。
（二）房貸利率下調(diào)的影響具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征
盡管房貸利率下調(diào)整體將會起到一定積極作用，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨更為復(fù)雜的形勢，這種影響將具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征。房貸利率下調(diào)只能幫助釋放潛在的購房需求，而不能創(chuàng)造需求。在新的市場形勢下，房地產(chǎn)區(qū)域市場將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，只有部分核心都市圈的核心區(qū)域因人口持續(xù)凈流入而面臨一定住房短缺情況，大部分非核心都市圈的非核心區(qū)域則會因人口凈流失、經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后等出現(xiàn)住房供給過剩。因此，對于人口凈流入的核心區(qū)域來說，房貸利率的下調(diào)將會助力房地產(chǎn)市場的修復(fù)；而對于非核心區(qū)域來說，房貸利率的下調(diào)所能發(fā)揮的作用可能有限。
（三）信托公司仍應(yīng)注意防范房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險
新形勢下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，市場預(yù)期發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，房貸利率的大幅下調(diào)將更多發(fā)揮結(jié)構(gòu)性作用，難以對市場需求起到充分的刺激作用。因此，信托公司在房地產(chǎn)信托方面依然要注意防范結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，對具體項目要“一項一策”，充分挖掘項目特點，科學(xué)研判項目優(yōu)勢，嚴(yán)格篩選交易對手，合理判斷去化前景，嚴(yán)格落實風(fēng)險管控措施。
本文源自中誠信托
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