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購房|房貸利率下調(diào)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響分析

lpr房地產(chǎn)市場房貸利率

為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)增速下滑、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場形勢，近期監(jiān)管部門密集出臺一系列政策，特別是連續(xù)兩次對房貸利率進(jìn)行調(diào)整，一周內(nèi)先后將首套住房貸款利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)、5年期以上LPR下降15個基點(diǎn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)節(jié)房貸利率是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，但當(dāng)前市場下行背景更加復(fù)雜，房貸利率的下調(diào)預(yù)計將更多起到結(jié)構(gòu)性影響。
房貸利率下調(diào)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段
近期房貸利率下調(diào)的目標(biāo)主要是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場形勢。近年來，監(jiān)管相繼出臺“三道紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等措施，各地也普遍升級了“限購”、“限價”、“限貸”等調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場在強(qiáng)調(diào)控下趨“冷”。自2021年7月以來，單月商品住宅銷售量同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，且跌幅在近期有加速擴(kuò)大的趨勢。2022年4月單月全國商品住宅銷售面積同比降幅達(dá)到42.38％，較2020年4月下滑43.06％。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)顯示，4月二手房價格環(huán)比和同比下降的城市分別為50個和56個，出現(xiàn)了“量價齊跌”的局面。近期一系列房貸利率下調(diào)政策正是在此背景下出臺的，目的是釋放市場潛在的購房需求，穩(wěn)定市場形勢。
購房|房貸利率下調(diào)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響分析

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房貸利率隨著市場行情的改變有所調(diào)整，市場過熱時上調(diào)利率，市場過冷時下調(diào)利率。房貸利率的調(diào)整效果在此前較為明顯。如2008年金融危機(jī)之后，居民首次和改善性購買自住房，貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，明顯地刺激了購房需求，商品住宅成交量顯著回升，房價自2009年二季度開始快速提高；又如2015-2016年為推動去庫存，當(dāng)時房貸利率普遍在基準(zhǔn)利率給予7-9折的優(yōu)惠，這對當(dāng)時房地產(chǎn)市場回暖以及房價的持續(xù)提升起到了明顯的促進(jìn)作用。
當(dāng)前房貸利率下調(diào)面臨更復(fù)雜的環(huán)境
（一）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已經(jīng)改變
首先，我國房地產(chǎn)市場面臨著人口拐點(diǎn)。自2017年以來，我國每年出生人口呈快速下滑的態(tài)勢。盡管中短期的潛在購房人口和家庭改善性住房需求仍有較大基礎(chǔ)，但長期來看，新生人口的持續(xù)下滑將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求增量出現(xiàn)萎縮。其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩也將影響房地產(chǎn)市場需求。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年末我國居住在城鎮(zhèn)的人口占比63.89％，將迎來城鎮(zhèn)化由高速推進(jìn)向逐步放緩的“拐點(diǎn)”。龐大的人口紅利和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，是過去二十多年我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)。然而目前人口和城鎮(zhèn)化拐點(diǎn)已到來，標(biāo)志著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入新階段，同時意味著房地產(chǎn)市場將逐步從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代。
（二）當(dāng)前房企依然面臨巨大資金壓力
融資方面，融資政策雖有結(jié)構(gòu)性改善，但因?yàn)樾袠I(yè)債務(wù)違約、展期等輿情事件不斷，整個融資環(huán)境對高負(fù)債房企并不友好，行業(yè)整體融資規(guī)模依然處于低位。銷售回款方面，自2021年下半年起住房銷售市場持續(xù)低迷，多數(shù)房企銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑，項(xiàng)目銷售去化承壓。到期債務(wù)方面，今年房企到期債券總額接近萬億，依然處于歷史高位；同時信托融資等非標(biāo)因前些年發(fā)行量達(dá)到歷史峰值，現(xiàn)在也面臨著集體到期的壓力。
（三）疫情沖擊影響市場需求
自2022年3月下旬開始，受疫情影響各地樓市再次陷入低迷。以上海為例，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在其他一線城市樓市成交量環(huán)比大幅回升的同時，3月上海成交面積環(huán)同比降幅分別為22％和51％，4月環(huán)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大到84％和92％。二手住宅交易也是如此，鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手住宅成交169套，環(huán)比下降99％。受疫情影響，部分城市的住房銷售市場都遭遇一些困境，看房、簽約、房貸審批、網(wǎng)簽等流程的線下環(huán)節(jié)難以正常開展，部分行業(yè)收入銳減導(dǎo)致居民購買力和購買意愿的下降。

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