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購(gòu)房置業(yè)|來(lái)了！利率超預(yù)期下跌

房?jī)r(jià)房貸利率購(gòu)房置業(yè)樓市

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文 / 子木
剛剛 ， 央行公布重磅消息 ， 最新5年期LPR利率為4.45% ， 較前值下調(diào)15BP 。

這基本是LPR利率誕生以來(lái) ， 單次最大幅度的調(diào)整 ， 很明顯 ， 央行就是奔著刺激樓市來(lái)的 ， 決策層也做好了對(duì)樓市進(jìn)行“大水灌溉”的準(zhǔn)備 。
前幾天 ， 央行還宣布了 ， 將首套房貸利率的下限調(diào)低20BP ， 那么從現(xiàn)在開始 ， 首套最低房貸利率的下限可以調(diào)整為4.45%-0.2%=4.25%
這個(gè)數(shù)值已經(jīng)創(chuàng)下近7年新低 。
5年期LPR下調(diào)的意義 ， 要比加點(diǎn)更深刻 ， 相當(dāng)于母和子的關(guān)系 ， 是對(duì)新購(gòu)房者人群和已購(gòu)房人群的雙重“普惠” 。
網(wǎng)上很多人講 ， 即使降到歷史最低利率 ， 一個(gè)月也只是少還幾百塊錢 ， 有多大意義??？這難道不是保時(shí)捷100元優(yōu)惠券？
政策不能這么看 ， LPR利率背后有兩層意思 ， 預(yù)期和政策的放大效應(yīng) 。
這次央行進(jìn)行有史以來(lái)最大單次大幅度下調(diào) ， 救市信號(hào)激烈 ， 下面也更有信心和空間去操作 ， 對(duì)房貸利率還會(huì)進(jìn)一步下調(diào) 。
我們的市場(chǎng)一直都是這樣 ， “上管下死 ， 上松下泛” 。
房貸利率下調(diào) ， 連帶放款周期也會(huì)明顯縮短 ， 還有購(gòu)房補(bǔ)貼、首付比例、房屋交易增值稅下調(diào)……一籃子政策馬上井噴 。
聚少成多 ， 聚沙成塔 ， 整體對(duì)市場(chǎng)的貨幣釋放量超萬(wàn)億規(guī)模 。 所以每次“救市抑市” ， 調(diào)節(jié)房貸利率都是最好用的工具之一 。
很多人問(wèn)這輪房貸利率最低能下調(diào)到多少？
如果按照表面上的利率水平 ， 已經(jīng)達(dá)到歷史最低位 。
但實(shí)際上 ， 歷史上還有比這更低的 。

比如2008年 ， 金融危機(jī)后救市 ， 除了4萬(wàn)億放水計(jì)劃外 ， 房貸利率在基準(zhǔn)上打7折 ， 大概在4.16%的水平 。
2015年 ， 也就是上一輪房?jī)r(jià)大漲前夕 ， 整體房貸利率水平在4.2%左右 ， 上海最低出現(xiàn)過(guò)4%的利率水平 。
我在《這些城市趕緊賣》一文中做過(guò)對(duì)比 ， 今年房地產(chǎn)的救市難度遠(yuǎn)超歷史任何階段 ， 即使下了血本也可能波瀾不驚 。
所以理應(yīng)房貸利率下調(diào)要超過(guò)7年前的水平 ， 大概整體在4%左右 ， 至于能不能跌破4% ， 出現(xiàn)3字頭 ， 達(dá)到歷史最低位 ， 還要看市場(chǎng)運(yùn)行情況 。
破4 ， 我沒見過(guò) ， 但一定是房地產(chǎn)興衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 。
還有人說(shuō) ， 我國(guó)房貸利率即使下調(diào)這么多 ， 依然高得離譜 。
看看人家發(fā)達(dá)國(guó)家 ， 韓國(guó)的利率2.5% ， 日本的利率1.39% ， 法國(guó)的利率是1.7% ， 英國(guó)的利率2.8%……哪個(gè)不比我們低？
我倒是希望這種情況可以實(shí)現(xiàn) ， 但別忘了 ， 銀行可不傻 ， 主要收入就是利差 。
我國(guó)存款利率5年以上基準(zhǔn)在2.75%左右 ， 如果房貸利率降至4.0% ， 整體利差就是1.25% 。
國(guó)外很多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 ， 存款利率都接近0 ， 甚至負(fù)利率 ， 兩者沒有可比性 。
現(xiàn)在讓銀行做到這么低的房貸利率 ， 他們心里一萬(wàn)個(gè)不愿意 ， 但政策強(qiáng)制沒辦法 。
而且他們明白 ， 現(xiàn)在讓利 ， 等經(jīng)濟(jì)恢復(fù)了 ， 還有的賺 。 如果現(xiàn)在不讓利 ， 經(jīng)濟(jì)扶不起來(lái) ， 掛在東南枝上的第一批就是這些銀行 。
我們?cè)賮?lái)看下一個(gè)問(wèn)題 ， 哪些城市會(huì)優(yōu)先下調(diào)至最低利率呢？答案是樓市行情太差且已經(jīng)有了降息空間的 。
自從上一輪央行下調(diào)20BP后 ， 全國(guó)各地就在大量跟近最低利率了 。

截止5月19日 ， 包括廣州、深圳、天津、石家莊、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽(yáng)、日照、濮陽(yáng)、常熟、膠州、南通、宜賓、無(wú)錫、常州、阜陽(yáng)和西昌 21個(gè)城市均出現(xiàn)了 4.4%的房貸利率 。

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