焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第19周）
企業(yè)研究組
監(jiān)測時(shí)間：5月8日至5月13日
地產(chǎn)內(nèi)參 | 長沙以租換購政策效果存疑，萬科有望破除傳統(tǒng)路徑依賴
一、宏觀政策：
1、湖南省長沙市：存量房盤活供作租賃住房，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。（詳見附注1）
焦點(diǎn)研究院：《方案》出臺(tái)一方面利于盤活租賃住房，另一方面或?qū)⒋碳ば路抠彿啃枨螅粭l政策看似解決了兩方面問題，但恐難實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，因?yàn)橹挥挟?dāng)長沙房價(jià)存在上漲預(yù)期，居民預(yù)計(jì)未來租金收入+房屋升值部分，可以覆蓋自己的購房貸款+首付資金的機(jī)會(huì)成本且還能有額外收益時(shí)，才會(huì)有意愿出租房屋兌換“房票”；同時(shí)，10年租期可能也會(huì)限制居民的出租意愿。
2、重慶市渝北區(qū)：召開房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資對(duì)接會(huì)。（詳見附注2）
焦點(diǎn)研究院：此次渝北區(qū)政府響應(yīng)央行重慶分行對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融支持措施。政府牽頭讓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)互動(dòng)交流，并且現(xiàn)場促成了近30億授信的達(dá)成，在一定程度上提升了各方的溝通效率，并且各方意見都能快速被響應(yīng)。此類小范圍的對(duì)接會(huì)或許將成為政府牽頭保障房企獲得金融支持的范例。
二、企業(yè)經(jīng)營：
1、4月融資情況：房企1-4月累計(jì)融資3707.7億元，同比降幅達(dá)53.5%。4月融資993.9億元，環(huán)比下降18.0%，同比下降44.8%。（詳見附注3）
焦點(diǎn)研究院：4月房企各渠道融資依舊不理想，且盡管因城施策措施實(shí)施，樓市逐漸解綁，房企銷售端刺激仍不明顯，房企現(xiàn)金流壓力依舊，特別是民營房企，在4月境內(nèi)債無發(fā)行，境外債僅向優(yōu)質(zhì)民企開放。5月從政策面釋放的消息看來，優(yōu)質(zhì)房企融資及并購類債券融資均屬于受支持對(duì)象。優(yōu)質(zhì)房企挖掘民營房企優(yōu)質(zhì)資源及項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)行業(yè)來看不失為一種“自救”行為。
2、萬科：與廣州市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的公告。（詳見附注4）
焦點(diǎn)研究院：此次合作既能解決了自身未來開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模受限的問題，也能以萬物云為依托為廣州提供城市服務(wù)，增加多元業(yè)務(wù)收入規(guī)模。未來深耕城市更新、城市服務(wù)等存量市場，能夠破除戰(zhàn)略依賴和路徑依賴，為其業(yè)務(wù)版圖打造新的增長點(diǎn)。
3、長沙金茂廣場：13.02億碳中和ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。（詳見附注5）
焦點(diǎn)研究院：目前碳中和融資更多還是以項(xiàng)目的ESG績效為主要出發(fā)點(diǎn)，零碳項(xiàng)目雖然初始投入成本較高，但后續(xù)運(yùn)營周期中的能耗節(jié)約和追加投入方面優(yōu)勢將更明顯，因此投資者更青睞此類風(fēng)險(xiǎn)低、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的項(xiàng)目。
三、土地市場：
1、5月10日，蘇州第一批集中供地共出讓涉宅用地15宗，全部成交。其中，11宗底價(jià)成交，2宗拍至最高限價(jià)，其余2宗微幅溢價(jià)，共獲土地出讓金233.77億元，總體上平穩(wěn)收官。
焦點(diǎn)研究院：拿地企業(yè)以地方國企為主，品牌房企招商蛇口、中鐵建和大悅城也有所斬獲，美的、龍湖等10余家民企報(bào)名，但是本批次無民營企業(yè)拿地。部分民企過往杠桿激進(jìn)，在當(dāng)前的市場環(huán)境拿地放慢節(jié)奏甚至不拿地，融資收緊，市場參與度也就隨之降低。
在土拍政策上，首先是此次競買保證金比例下調(diào)至20%（2021年第二次集中供地保證金為50%，第三次集中供地保證金為30%），蘇州本次集中供地還采取了全部取消市場指導(dǎo)價(jià)、延長出讓尾款繳付時(shí)間等措施。
此外在限購政策方面，蘇州擬調(diào)整樓市政策，新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年，二手房對(duì)限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由原來的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限。從成交結(jié)果來看，和南京31%的流拍率相比算是平穩(wěn)收?qǐng)?。蘇州土拍是當(dāng)下集中供地城市土拍的一個(gè)縮影，地方政府設(shè)置優(yōu)惠條件吸引房企參拍，國企央企和地方平臺(tái)公司托底土拍，最終低溢價(jià)成交，這種現(xiàn)象在近期的土拍中較為常見。
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