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杭州|專業律師解答房產買賣過程中的七大經典問題( 二 )

杭州



04中介帶看房屋簽訂合同后立即解除的 ， 需要支付中介費么？
律師解答：需要適當給予一部分的 。 房地產居間服務的內容廣泛 ， 除了需提供房產信息、斡旋交涉、促成買賣雙方訂立房屋買賣合同外 ， 還包括為買賣雙方提供協助辦理貸款、協助辦理房屋產權過戶、房屋交付驗收、水電、煤等費用結算等后續服務 。 換句話說 ， 如果中介僅僅是履行了前期尋找房源 ， 帶看房屋 ， 協助簽訂合同外并不能視為其完成了全部的中介服務 ， 因此其并不能以此要求購房者支付全額中介費 。 同時因為中介實際上已經付出一部分努力 ， 購房者若無特殊理由違約的仍需給付部分中介服務費用 。

05購買二手房 ， 房屋戶口遷移的問題
律師解答：在購買二手房屋的過程中 ， 基本上都會涉及到戶口遷移的問題 。 一般來說 ， 購房者也會與售房者就戶口遷移的具體事項進行相關規定 ， 但是一般會忽略就此事項單獨約定違約金 。 而是籠統的涵蓋在違約金條款中 。 實務中 ， 若購房者僅以售房者戶口未遷移的事項進行訴訟的 ， 人民法院并不受理此類案件 。 此時的購房者應當就違約金和戶口遷移的問題一起訴訟至人民法院 。 同時我們建議大家在購買二手房過程中可以就戶口遷移的問題在合同中專門設置條款進行規定 ， 如詳細規定遷出期限 ， 預留適當比例的房屋尾款 ， 待戶口遷出后予以支付的條款、違約相關問題 。 對于遲遲不將戶口遷出的行為規定較高的違約金可以起到較好的震懾作用 。 若售房者遲延履行的 ， 購房者可以就戶口遷移和追究違約責任的事項共同訴訟至人民法院以維護自身合法權利 。

06新房認購過程中的認籌金交付后 ， 反悔了 ， 還可以要回來么？
律師解答：對于誠意金和認籌金可以很肯定的告訴大家是可以要回來的 。 很多人不明白什么是誠意金或者認籌金 ， 這個本質類似優惠券 。 開發商在前期籌措資金的過程中 ， 會通過這種如交一抵一或交一抵幾的營銷方式進行預售房屋以籌措資金 。 其實本質上就如美團、餓了么這種平臺上的商家優惠券 。 這種誠意金或者認籌金并無法律效力 ， 若購房者一時沖動交付后 ， 又反悔的 ， 而開發商不予退款的 ， 可以通過法律訴訟的方式要回 。


07夫妻一方賣房 ， 另一方并未簽字的 ， 房屋買賣合同有效么？
律師解答：具體情況具體分析 。 這種情況下一般認定是無效的 。 但是如果房屋產權證上寫明的權利人只有售房的夫或妻的一方的 ， 第三人不知道該房屋為夫妻共有財產的 ， 此種情況下 ， 第三人構成了善意第三人 。 《民法典》保護善意第三人的權利 ， 這種情況下房屋買賣合同有效 ， 善意第三人的權利會得到維護 。 相反 ， 若是房屋產權證上載明的權利人為夫妻雙方的 ， 那么第三人就應當知道該房屋屬于共有產權 ， 不存在善意第三人的可能 。 此種情形下 ， 若購房者仍然選擇與夫妻一方簽訂合同的 ， 該合同無效 。 主要原因是侵犯了共有產權的另外一人的合法權利 。
在實際生活中 ， 民商事案件中房屋買賣糾紛、租賃合同糾紛或中介合同糾紛占據了一小半 。 買房是每個家庭的重大資產投入 ， 因此需要謹慎再謹慎 。 我們建議大家在購房過程中能夠明白錄音的重要性 ， 學會錄音 。 同時 ， 也建議大家不要輕信任何人的話 ， 要反復思量尤其是下筆簽字更是需要注意再注意 ， 不說落筆無悔 ， 但一旦落筆意味著你所承擔的權利義務即發生了改變 。 這這里 ， 也提醒大家時刻記得保存與中介往來的相關書面、微信聊天記錄等材料 ， 一旦發生糾紛則可作為證據使用 。

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