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地產(chǎn)業(yè)|南陽(yáng)剛需，可以考慮出手了( 二 )

市場(chǎng)化毛利率地產(chǎn)業(yè)


2016年2018年漲了一波 ， 這是寬松經(jīng)濟(jì)的大盤帶動(dòng) 。

總之 ， 每一次周期 ， 3到5年時(shí)間 ， 仿佛房地產(chǎn)自身存在可預(yù)測(cè)的規(guī)律 。
經(jīng)濟(jì)學(xué)大佬還專門寫了一本書 ， 提出了“房地產(chǎn)周期” 。
每一個(gè)買房者仿佛都認(rèn)為：
房地產(chǎn)是一支存在規(guī)律的股票 ， 只要投資 ， 賺錢只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題 。
03
每次漲得太猛 ， 收緊錢袋子 ， 上漲勢(shì)頭立馬下去 。
每次經(jīng)濟(jì)下行 ， 給點(diǎn)刺激 ， 房?jī)r(jià)就立刻抬頭 。
屢試不爽的房地產(chǎn) ， 硬是出現(xiàn)了規(guī)律性波動(dòng) 。
“長(zhǎng)期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融”成為了大眾耳熟能詳?shù)目偨Y(jié) 。
可是 ， 這一次 ， 相似的刺激配方 ， 這條規(guī)律卻失效了 。
為了穩(wěn)市場(chǎng) ， 鄭州推出了十九條：
例如 ， 首套房還清貸款 ， 買二套可按首套房政策貸款 。
取消“認(rèn)房又認(rèn)貸” ， 鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老 。
還有更猛的 ， 對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房 ， 鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置 。
南陽(yáng)緊跟鄭州 ， 也推出了十四條 。
南陽(yáng)的政策力度也很大 ， 不僅提高公積金額度 ， 允許組合貸 ， 發(fā)放補(bǔ)貼 ， 更是針對(duì)開(kāi)發(fā)商 ， 出臺(tái)了政策：
試點(diǎn)使用擔(dān)保函代替預(yù)售監(jiān)管資金 ， 釋放資金流動(dòng)性 。
就是說(shuō) ， 開(kāi)發(fā)商原來(lái)受監(jiān)管的資金 ， 現(xiàn)在也可以嘗試著拿出來(lái)應(yīng)應(yīng)急 。

短短兩個(gè)月時(shí)間 ， 全國(guó)超過(guò)80座城市出臺(tái)刺激計(jì)劃 ， 涉及金融、土地、人才補(bǔ)貼等 ， 目的只有兩個(gè)：
守住房地產(chǎn)安全底線 。
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 。
結(jié)果是 ， 能用的工具都用上了 ， 效果并不明顯 。
原因并不復(fù)雜 。
之前的三輪房地產(chǎn)周期 ， 都有一個(gè)共性——
發(fā)生在疫情之前 ， 公眾對(duì)未來(lái)發(fā)展有穩(wěn)定預(yù)期 。
經(jīng)濟(jì)會(huì)一直高速增長(zhǎng) ， 收入水漲船高 ， 不斷有新的風(fēng)口出現(xiàn)……
商人手里有錢 ， 老百姓手里有一定積蓄 。
剛需還在擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲 。
經(jīng)濟(jì)方方面面的基本面 ， 還都沒(méi)有遭遇不測(cè) 。
然而當(dāng)下 ， 花錢的邏輯變了 。
不確定 ， 成為了人們普遍的擔(dān)憂 。
如果花掉手里的積蓄 ， 遇到困難還能不能頂?。?br /> 如果背上房貸 ， 明天會(huì)不會(huì)失業(yè)？
如果投資實(shí)體 ， 會(huì)不會(huì)因?yàn)榉饪匦獦I(yè)？
在不確定之下 ， 即使手里有錢買房 ， 剛需也會(huì)非常猶豫 。
不確定性籠罩著每一個(gè)個(gè)體 ， 刺激就顯得異常疲軟 。
在活下去面前 ， 買房是次要的 。
在活下去面前 ， 投資是次要的 。
在活下去面前 ， 守住基本盤最重要 。
這是當(dāng)下與過(guò)去十多年最為不同的地方 。
基本盤變了 ， 政策傳導(dǎo)的結(jié)果也開(kāi)始不同 。
04
前段時(shí)間 ， 米宅有一篇文章里這樣描述南陽(yáng)樓市：
“三館一院的大降價(jià)導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)基本面的崩盤 。 地市區(qū)域性市場(chǎng)容量小 ， 傳導(dǎo)性非常強(qiáng) ， 一旦開(kāi)始下跌 ， 極容易惡性循環(huán)！購(gòu)房者越跌越不買 ， 最后整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重的踩踏效應(yīng)！”
這樣的話有些危言聳聽(tīng) ， 略顯夸張 ， 南陽(yáng)樓市其實(shí)也在積極調(diào)整——
南陽(yáng)官方引進(jìn)了央企、國(guó)企、城投資本為市場(chǎng)托底 ， 崩盤不至于 。
住房市場(chǎng) ， 官方各種鼓勵(lì)買房政策與開(kāi)發(fā)商降價(jià)手段并用 ， 市場(chǎng)存在平衡空間 。
中心城區(qū)更新提質(zhì) ， 所涉及的優(yōu)質(zhì)地塊兒和項(xiàng)目會(huì)起到穩(wěn)市場(chǎng)的作用 。
南陽(yáng)樓市很難 。 但最難的 ， 是主城外圍非核心區(qū)域 。
南陽(yáng)房?jī)r(jià)或許還會(huì)降 ， 但已不可能再回到2008年 。
因?yàn)槭袌?chǎng)前景不明朗 ， 目前南陽(yáng)買房者對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期不高 。

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