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【背景介紹】

筆者通過近兩年來辦理的數(shù)起南京市經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房買賣合同案件分析：根據(jù)江蘇省高院審判指導(dǎo)意見和江蘇省各級法院判例，現(xiàn)階段對于經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力的判斷已形成一致意見，即拆遷獲得的經(jīng)濟(jì)適用房具有對價性，買賣合同有效！但作為公房同住人因拆遷取得的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力如何？

【問題提出】
近期，筆者在接受當(dāng)事人咨詢以及辦理的幾起案件中，遇到了作為公房同住人因拆遷取得的“經(jīng)濟(jì)適用房”買賣問題，是否能直接籠統(tǒng)的適用上述“因拆遷取得，合同有效”？今詳解這類案件。拋磚引玉，共同探討：
【案情簡介】
1990年，甲的母親與南京市某局訂立公有住房租賃協(xié)議，承租位于南京市某區(qū)某地的公有住房，承租人僅登記為甲的母親，甲為同住人。 2010年，上述公房拆遷。 2013年，經(jīng)有關(guān)部門審批，甲申購了位于南京市某區(qū)的房屋一套，購房材料及房產(chǎn)證登記為“經(jīng)濟(jì)適用房” 。 2015年，甲將該房屋賣于乙。 2019年，甲以案涉房屋買賣合同無效為由訴至南京市某區(qū)人民法院，請求合同無效要求乙返還房屋。筆者接受了乙的委托作為其代理人，以下是全部辦案思路及過程。
【調(diào)查取證】
一、證據(jù)支持
接受當(dāng)事人委托后，筆者向人民法院申請調(diào)查令至南京市住房改革辦公室、南京市不動產(chǎn)登記中心等部門調(diào)取了以下材料：
1、《共有住房租賃合約》——擬證明公房承租不同于一般承租；
2、《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》——擬證明作為公房承租人在房屋拆遷時獲得被拆遷房屋幾乎所有的權(quán)利；
3、《申請人承諾書》——擬證明案涉房屋申購不同于嚴(yán)格意義上的經(jīng)濟(jì)適用房申購程序。
二、法律支持
筆者收集、整理案涉糾紛相關(guān)的法律及地方法規(guī)的規(guī)定：
1、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》——將案涉房屋申購程序與經(jīng)濟(jì)適用房申購程序作嚴(yán)格對比，擬說明明案涉房屋的真實屬性；
2、《南京市深化住房制度改革方案南京市人民政府令第47號》——擬說明公房承租權(quán)的特殊性；
3、《南京市城市低收入住房困難家庭收入認(rèn)定辦法（試行）市民政局 2008年9月》——將案涉房屋申購程序與經(jīng)濟(jì)適用房申購程序作嚴(yán)格對比，擬說明案涉房屋的真實屬性。
（以上調(diào)查取證證明事項，下文作具體分析）
【法律分析】
雙方簽訂的房屋買賣合同有效：（以下僅是本人觀點）
一、案涉房屋系甲承租公房拆遷后購得，雖稱為經(jīng)濟(jì)適用房，但其性質(zhì)與《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的為解決低收入家庭居住困難而申購的經(jīng)濟(jì)適用房不同。
（一）根據(jù)甲《共有住房租賃合約》，甲拆遷前承租房屋系南京市某局所有，
屬于公房承租，不同于一般主體之間的承租。即甲取得案涉房屋系其承租公房拆遷而得，具有對價性。
1、事實角度：從南京市土地儲備中心、南京市國有資產(chǎn)經(jīng)營中心與南京市商務(wù)局以及被拆遷房屋承租人簽訂的《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》第四條可以看出，作為原拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人的南京市某局僅獲得拆遷補償款的10%即22794元，而作為承租人獲得拆遷補償款的90%即205147元，即甲方作為公房承租人在房屋拆遷時獲得被拆遷房屋幾乎所有的權(quán)利。