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經(jīng)濟(jì)適用房|南京拆遷安置房案例：賣方拒絕過(guò)戶之“公房拆遷的經(jīng)濟(jì)適用房”( 二 )

安置房南京經(jīng)濟(jì)適用房


2、理論角度：公房承租權(quán)是一種物權(quán) ， 甚至可以類似所有權(quán) 。 根據(jù)《南京市深化住房制度改革方案 南京市人民政府令第47號(hào)》第二條第三款 ， 公房承租權(quán)人可以有購(gòu)買請(qǐng)求權(quán) ， 即以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的房改成本價(jià)購(gòu)買公房的權(quán)利 。 同時(shí) ， 在承租權(quán)人死亡時(shí) ， 其同住的符合相應(yīng)條件的家屬可以成為承租人 ， 繼續(xù)享有公房承租權(quán)的特殊地位或資格 。
（二）案涉房屋未遵照低收入家庭因居住困難申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)規(guī)定的條件、標(biāo)準(zhǔn)、程序而取得 。
1、甲申購(gòu)案涉房屋申請(qǐng)表中南京市某區(qū)民政局明確載明經(jīng)期審核所蓋的印章系“拆遷專用” ， 南京市某區(qū)發(fā)展指揮部也蓋有“拆遷專用章”的公章 ， 即相關(guān)政府部門按照拆遷安置的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)予以審批案涉房屋材料 ， 并非按照經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn) 。
2、甲及其家庭成員申購(gòu)案涉房屋提交的工資證明與申請(qǐng)表中申報(bào)的工資不一致 ， 申請(qǐng)表申報(bào)工資低于工資證明顯示的工資 。 即甲申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房并未嚴(yán)格按照低收入家庭因居住困難申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的程序 。
3、甲申購(gòu)案涉房屋申請(qǐng)表中原南京市某區(qū)住房制度改革辦公室蓋章“建議”并非“同意”甲申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房 ， 同時(shí)明確需報(bào)市房保辦“復(fù)審”并非“備案” 。 而市房保辦在同意以何種方式保障其取得條件一欄并未確認(rèn) 。
4、甲申購(gòu)案涉房屋申請(qǐng)表中《申請(qǐng)人承諾書》并無(wú)申請(qǐng)人即本案甲的簽字 ， 違反了《南京市城市低收入住房困難家庭收入認(rèn)定辦法（試行）市民政局 2008年9月》第十八條第（一）款需簽署《誠(chéng)信承諾書》的規(guī)定 。 同時(shí) ， 申請(qǐng)表中住房核查情況等亦無(wú)相關(guān)審核材料 ， 即甲申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房并未嚴(yán)格按照低收入家庭因居住困難申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的程序 。
【法院判決】
簡(jiǎn)要摘錄本院認(rèn)為部分：
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉房屋買賣合同效力 。 根據(jù)乙提供的《南京市住房保障申請(qǐng)表》、《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約》等拆遷補(bǔ)償材料 ， 可以認(rèn)定案涉房屋系承租公房被拆遷 。 相關(guān)購(gòu)房材料及房產(chǎn)證上雖然登記案涉房屋為經(jīng)濟(jì)適用房 ， 但實(shí)質(zhì)該房屋的取得是相關(guān)部門對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償 ， 具有對(duì)價(jià)性 。
同時(shí) ， 案涉房屋的取得亦未按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等有關(guān)規(guī)定 ， 對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行認(rèn)定、審核、公示 。 因此 ， 案涉房屋雖稱為經(jīng)濟(jì)適用房 ， 但性質(zhì)上不同于國(guó)家針對(duì)城市低收入人群所提供的政策保障性住房 。
并且案涉房屋買賣合同 ， 不存在擾亂社會(huì)秩序、損害其他低收入群體的情形 ， 不違反社會(huì)公共利益 ， 應(yīng)認(rèn)定為為有效 。 駁回甲的訴訟請(qǐng)求 。
【辦案心得】
作經(jīng)濟(jì)適用房效力判斷時(shí) ， 房屋來(lái)源還是最直接也是最重要的 。 但因?yàn)榉慨a(chǎn)糾紛受歷史遺留及地方政策影響極大 ， 處理這類似乎已成定論的案件過(guò)程中 ， 如何在表面上看起來(lái)是無(wú)效的“經(jīng)濟(jì)適用房”買賣合同中找出突破點(diǎn)？如何 “死磕”證據(jù)與法律規(guī)定之間的聯(lián)系或者矛盾之處？如何針對(duì)不同案情精細(xì)化辦理此類案件？作為代理人的我們 ， 還需進(jìn)一步努力深耕和探索！
END

北京市中銀（南京）律師事務(wù)所
【經(jīng)濟(jì)適用房|南京拆遷安置房案例：賣方拒絕過(guò)戶之“公房拆遷的經(jīng)濟(jì)適用房”】高級(jí)合伙人 董昊

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