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保利|連潘純新盤大曝光！保利招商和樾風(fēng)華能否突圍？

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保利|連潘純新盤大曝光！保利招商和樾風(fēng)華能否突圍？

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保利|連潘純新盤大曝光！保利招商和樾風(fēng)華能否突圍？

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2021年12月 ， 保利以底價(jià)14.47億競得宗地2021-59號(hào)連潘舊改項(xiàng)目出讓地A04地塊 ， 地塊面積25147㎡（合37.72畝） ， 樓面價(jià)20551元/㎡ ， 銷售指導(dǎo)均價(jià)為3.5萬/㎡ 。
目前該項(xiàng)目已經(jīng)公布案名為保利招商和樾風(fēng)華：
01區(qū)位分析
從區(qū)位看 ， 保利招商和樾風(fēng)華位于晉安區(qū)五里亭地鐵口D出口南側(cè) ， 地鐵優(yōu)勢(shì)明顯 。 但是臨近福馬路 ， 沿街樓棟受噪音影響較大 。

周邊正處于舊改中 ， 城市界面有望進(jìn)一步更新 。 此外 ， 沿街幾棟樓對(duì)面即是福建省腫瘤醫(yī)院 。
從效果圖看 ， 項(xiàng)目地塊方正 ， 坐北朝南 ， 占地37畝 ， 容積率2.8 ， 共規(guī)劃9棟住宅 ， 采用行列布局 ， 但中間有公共景觀資源 。
【保利|連潘純新盤大曝光！保利招商和樾風(fēng)華能否突圍？】從2.8的容積率和布局 ， 37畝地塞進(jìn)9棟樓 ， 地塊比較擁擠 ， 對(duì)于樓間距影響較大 ， 所以買房人不要只看效果圖 。 但對(duì)于南面綠城項(xiàng)目來說 ， 是一個(gè)利好 ， 隨著保利招商和樾風(fēng)華建成 ， 為它們遮擋腫瘤醫(yī)院視野 。
02 戶型分析
項(xiàng)目定位為改善 ， 戶型面積從105-143㎡：

點(diǎn)評(píng)：105-107㎡戶型主要分布1/2號(hào)樓（18層高） ， 三開間朝南的主流設(shè)計(jì) ， 雙開間陽臺(tái) ， 廚房、餐廳和客廳可做到南北通透 ， 有穿堂風(fēng) ， 但主臥及兩間次臥的通透不夠 。 從布局來看 ， 105㎡空間利用率緊湊 ， 總體較好 。

點(diǎn)評(píng)：128㎡戶型分布在7/8/9/10號(hào)樓（18層高） 。 四開間朝南的設(shè)計(jì) ， 令人贊嘆；客餐廳及3間主臥、書房和客臥均做到南北通透 ， 比105㎡全面升級(jí) ， 布局和功能劃分更明確 。 戶型的面寬和進(jìn)深比達(dá)到極致 ， 在這個(gè)面積段算是很罕見 。

點(diǎn)評(píng)：143㎡分布3/5/6號(hào)樓（26-27層高） ， 延續(xù)128㎡的大面寬設(shè)計(jì) ， 但餐廳升級(jí)更大且采光更好 。 進(jìn)門有玄關(guān) ， 采用的是動(dòng)靜分離布局 ， 主體布局呈長方形 ， 更加合理 。
總的來說 ， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理 ， 戶型方正 ， 客餐廳都能做到南北通透 ， 但擯棄了前些年流行的飄窗設(shè)計(jì) ， 令人遺憾 。
03 價(jià)格分析
項(xiàng)目為精裝修交付 ， 根據(jù)銷售指導(dǎo)價(jià)格為3.5萬/㎡項(xiàng)目與片區(qū)其他樓盤對(duì)比：
融僑望云：配建公租房 ， 精裝均價(jià)3.6W
綠城美的桂語映月：純商房 ， 精裝均價(jià)4.2W
宏發(fā)御榕府：純商房 ， 毛坯3.1W
項(xiàng)目對(duì)于融僑望云高層（尾盤）有一定優(yōu)勢(shì) ， 畢竟地段相同 ， 保利招商和樾風(fēng)華為純商 ， 望云是配建公租房 ， 但是從最近東區(qū)開盤趨勢(shì)來看 ， 3萬以上項(xiàng)目去化較差 ， 而項(xiàng)目套均總價(jià)要在350萬以上 ， 我們推測即使按照指導(dǎo)價(jià)入市 ， 購買力是一個(gè)大門檻 。
項(xiàng)目最令人印象深刻 ， 我們認(rèn)為是平層戶型 ， 除了大面寬通透外 ， 連潘片區(qū)幾個(gè)大型社區(qū) ， 比如世茂璀璨天城、中海金璽公館等以商品房為主的社區(qū) ， 主打都是復(fù)式戶型 。 而項(xiàng)目的平層戶型彌補(bǔ)著方面不足 ， 在定位上也與綠城項(xiàng)目的大平層區(qū)分開 ， 可謂是定位準(zhǔn)確 。 我們個(gè)人認(rèn)為平層比復(fù)式好 ， 特別家里有小孩老人的 。
總的來說 ， 項(xiàng)目定位為東二環(huán)改善盤 ， 除了區(qū)位優(yōu)勢(shì)近地鐵房外 ， 項(xiàng)目中規(guī)中矩 ， 對(duì)于購買力要求較高 ， 適合鼓樓外溢改善需求 。

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