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2020年4月 ， 央行公布了一份關于城鎮家庭的統計報告 。 數據顯示 ， 截至2019年12月 ， 我國城鎮家庭戶均資產為317.9萬元 ， 資產主要以實體資產構成 ， 其中房產占比超七成 。 與此同時 ， 我國城鎮家庭住房普及率超過96% ， 戶均持有1.5套房 ， 持有兩套房的家庭占比31% ， 持有三套及以上房產的家庭占比10.5% 。 結合第七次人口普查數據 ， 不斷算出持有兩套房的家庭數量約為1.08億 ， 持有三套及以上住房家庭數量約為0.38億 。
上述數據說明兩個問題 ， 其一是當前樓市真正的住房需求已經不足 ， 并且住房已經出現了明顯過剩的情況 。 其二是隨著過去房價不斷上漲 ， 許多人都將房產作為主要投資對象 ， 助推了房價進一步大漲 。 由于樓市不健康、不成熟的發展下 ， 導致了一系列問題出現 ， 比如百姓消費能力持續降低、高房價與城市發展不協調、實體經濟邊緣化、部分地方對于土地依賴程度過高等 。
正因如此 ， 2016年底我國正式提出了“房住不炒”的理念 ， 與此同時開始了持續的調控 ， 根據國家統計局公布的數據顯示 ， 自2018年起 ， 我國房價大漲趨勢就已經停止 ， 取而代之的是漲幅不斷收縮 ， 意味著房產的投資屬性在不斷降低 ， 隨著時間進入2021年下半年 ， 房價更是出現了罕見的持續性下跌 ， 年末平均房價回落至9500元/㎡ ， 相較最高點降低了15% ， 70個典型城市中 ， 七成城市新房價格下跌 ， 二手房價格回落的城市占比更是高達九成 。
房地產專家馮侖曾表示 ， 對于炒房客投資者來說 ， 考慮到房貸、折舊率、持房成本等多方面因素 ， 一旦房價漲幅低于9% ， 就毫無盈利空間了 。 也就是說 ， 當前的樓市對于投資房產的群體來說 ， 基本上已經沒有盈利空間 ， 大概率會出現虧損 。 可能有個別城市漲幅超過9% ， 但對于炒房客投資者來說 ， 需要房價漲幅穩定超過9%才能盈利 ， 由此可見當前住房已經失去了投資屬性 。
隨著住房金融屬性的消除 ， 越來越多的炒房客投資者都在拋售房產 ， 公開資料顯示 ， 當前已經有11個中心城市 ， 二手房掛牌量超過了10萬套 ， 并且其中大多數都是高能級城市：杭州掛牌量超過17萬套 ， 重慶超過16萬套 ， 天津為15.2萬套 ， 成都為14.8萬套 ， 沈陽為13.5萬套 ， 武漢為12.6萬套 ， 南京、蘇州超過11萬套 ， 西安、廣州、哈爾濱超過10萬套 。 為什么說一定是炒房客拋售的房產呢？原因很簡單 ， 這些城市近兩年房價并沒有出現大跌 ， 并且大多數時候還在上漲 ， 因此不可能是剛需群體在拋售 。
根據相關機構統計的消息顯示 ， 上述城市的二手房掛牌量仍在快速增加 。 正如獨立經濟學家馬光遠總結的那樣：當前的樓市已經出現了自98年房改以來大家第一次形成的共識 ， 那就是房地產要走下坡路了 ， 房地產的“黃金時代”已經過去 ， 未來房價下跌會成為常態 ， 2022年將成為中國房地產的新生元年 。 隨著4月“拋售潮”的來臨 ， 內行預測未來房價或將“超出想象” ， 主要有三個原因：
1、“房住不炒”已經成為長期調控政策 ， 未來房價走勢逐漸明朗
根據中原地產公布的數據顯示 ， 2021年我國樓市調控次數高達651次 ， 同比2020年增長33% ， 調控次數全面刷新歷史紀錄 。 與此同時 ， 去年更是迎來一系列的“硬核”調控 ， 有金融層面的“三道紅線” ， 限制房企的負債 ， 還有“限貸令”收緊流入樓市的資金注水口；有針對二手房市場的“二手房指導價”；還有針對土地市場的“兩集中” ， 有效抑制了房價泡沫的形成 。
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