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樓市|樓市亮出“底牌”，有一種預(yù)感越來越強烈了！( 二 )

房價樓市房地產(chǎn)稅底牌



在黃老看來 ， 將有幾個變化：1.全世界的房企負債率沒有超過50%的 ， 我們已經(jīng)到了80%、90% ， 未來5-10年 ， 我們的負債率會明顯下降 。 原因在于當?shù)貎r、房價、市場失去高速增長后（過去二十年翻三番、四番） ， 當市場萎縮后 ， 這個高杠桿的負債就不可持續(xù) ， 目前70%的目標也僅僅是階段性的 ， 未來會降到50% ， 甚至40% 。 2.開發(fā)商數(shù)量會大幅減少 ， 老美現(xiàn)在造房子的開發(fā)商只有500多個 ， 而我們有9萬個 ， 未來10年有1萬個不得了了 ， 要么自己關(guān)閉 ， 要么轉(zhuǎn)行注銷等等 。
3.以后是根據(jù)市場實際情況來開發(fā) ， 不是造100萬平米 ， 就賣100萬平米的大周轉(zhuǎn) ， 以后就是造50萬平米 ， 其中有25萬平米當商品房賣掉 ， 有25萬是商業(yè)性的租賃房 ， 就變成商住、長租公寓 ， 商住兩用 ， 負債率下降 ， 通過租金去發(fā)行ABS債券 ， 資本市場的債券就來了 ， 覆蓋一半的資本 ， 然后銀行貸款造房子、賣房子又產(chǎn)生一半資本 ， 就變成了一個均衡 。 這些方面都是我們未來房地產(chǎn)的“新常態(tài)” ， 我們沒必要擔心目前房地產(chǎn)調(diào)控的“陣痛” ， 恰恰是房地產(chǎn)的拐點 ， 拐點之后 ， 就是我們房地產(chǎn)進入良性循環(huán)的開始 。
這一點 ， 在國辦4月25日發(fā)布的《關(guān)于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復(fù)的意見》中也可以看到 ， 全文一字未提商品房消費 ， 而是把重點放在了擴大保障性租賃住房的供給 。 我們要看到這其中的微妙變化 ， 翻譯成白話 ， 未來商品房市場蛋糕沒那么大了 ， 會保持一個商品房和租賃市場的動態(tài)平衡 ， 真正實現(xiàn)房住不炒 。
3.發(fā)揮穩(wěn)宏觀經(jīng)濟大盤的作用 。 特別是受到這幾年特殊事件的影響 ， 經(jīng)濟發(fā)展面臨前所未有的壓力 ， 房地產(chǎn)應(yīng)該肩負起應(yīng)有的穩(wěn)重任 ， 據(jù)媒體不完全統(tǒng)計 ， 目前起碼有超80座城市在不同程度放松樓市調(diào)控 ， 促剛需和改善需求釋放 ， 穩(wěn)住購房消費端 。 所以才有了央媒經(jīng)濟日報4月20日的《發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)大盤中的作用》的文章 ， 這與住建部在今年工作部署中提到的“努力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤作用”說法是一致的 。

那么 ， 這是全部的“底牌”嗎？
相信關(guān)注樓市的朋友還注意到近期的一則消息 。
4月25日 ， 全國人大法工委經(jīng)濟法室岳仲明主任重提2021年10月份通過的房地產(chǎn)稅改革試點決定 ， 并表示將按照“先行先試有序進行 ， 積累試點經(jīng)驗 ， 形成制度成果” 。

我們知道 ， 由于目前樓市受到突發(fā)事情的沖擊比較冷 ， 相關(guān)部門也表態(tài)暫緩房地產(chǎn)稅改革試點 ， 那為什么現(xiàn)在又重提呢？很顯然 ， 這項工作不過是由于特殊原因有所放緩 ， 但工作還是在有序進行 ， 只待市場復(fù)蘇 。 可以看到 ， 房地產(chǎn)稅這張“底牌”終究還是要打出來的 ， 也可以稱之為“王牌” ， 一來 ， 為地方提供稅源 ， 降低對土地財政的依賴 ， 二來可成為穩(wěn)樓市的長效工具（市場冷就少收點 ， 市場熱就多收點） 。

所以 ， 整個信息串聯(lián)起來 ， 我們有一種預(yù)感就越來越強烈了！
這種預(yù)感 ， 并非是“非漲即跌”的隨意臆測 ， 起碼包括以下幾個方面：
第一 ， 短期來看 ， 房地產(chǎn)的政策面持續(xù)放松是沒有什么大問題的 ， 包括限購、限貸、限售、限價等等 ， 都得逐步放松 。 為什么說是逐步的呢？一方面收緊這么久了 ， 怕放松太多市場不好把控 ， 另一方面 ， 逐步試水有利于給予市場預(yù)期 ， 如果達到了回暖的效果 ， 后面的招就不用了嘛 ， 畢竟這玩意還是有后遺癥的 。
第二 ， 但從中長期來看 ， 房地產(chǎn)市場進入“黑鐵時代”已經(jīng)毋容置疑 ， 這杯羹越來越難分到 ， 無論是房企 ， 還是購房者 ， 很多人可能從中退出市場 ， 只能留下一批優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商 ， 一些不注重品質(zhì)和售后的開發(fā)商、高杠桿開發(fā)商終將從人們的視野中消失 ， 在未來 ， 房企的護身符不是規(guī)模 ， 而是品質(zhì)、口碑 。 房子 ， 對于大多數(shù)玩家而言 ， 將不再是只賺不賠的買賣 ， 不僅是三四線以下城市的房子 ， 即便是在大城市 ， 其非核心地段非優(yōu)質(zhì)教育資源加持“老舊房”也將是有價無市 ， 變現(xiàn)不易 ， 更別說保值了 。

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