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對(duì)樓市評(píng)論 ， 筆者一直不主張不根據(jù)事實(shí)和方向地妄加評(píng)論 ， 也反對(duì)“你好我好 ， 看似說了一堆 ， 看完之后又感覺什么都沒說”的中庸之言 ， 既然讀者花了時(shí)間 ， 那起碼能從中看到一些有價(jià)值的東西 ， 本文正是基于此 。
直入主題 。
有粉絲問我 ， 現(xiàn)在的房子還能買么？我手中有幾套房子要不要處理掉一些？其實(shí) ， 對(duì)于這樣的問題 ， 房君幾乎每天都有收到 ， 如果我要直接回答結(jié)果 ， 他們可能仍舊半信半疑 ， 他們實(shí)際上是想聽聽原因分析 。 本文就來試著回答一下這個(gè)問題 ， 但前提是要弄清“樓市的底牌”到底是什么？
很多人都說 ， 中國的樓市就是政策市 ， 這其實(shí)是共識(shí) 。 如果說 ， 在前些年我們還看不太清楚的話 ， 那么 ， 在這兩年其實(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)出答案 ， 特別是近一年多時(shí)間以來 ， 串聯(lián)起來的樓市政策邏輯已經(jīng)透露出“底牌” 。
“底牌”是什么？
遠(yuǎn)的不說 ， 就拿2022年以來這段時(shí)間來說 ， 在前4個(gè)月 ， 包括央行、統(tǒng)計(jì)局、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委以上對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)就超過了40次 。 主要透露出3大方面的信號(hào)：
【樓市|樓市亮出“底牌”，有一種預(yù)感越來越強(qiáng)烈了！】1.要積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ， “出清”行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 。 從恒大出險(xiǎn)以后 ， 不斷有大型房企債務(wù)暴雷 ， 出現(xiàn)樓盤停工和逾期交房 ， 對(duì)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)民生穩(wěn)定產(chǎn)生不可忽視的影響 ， 所以 ， 包括業(yè)務(wù)主管部門和“一行三會(huì)”不斷出臺(tái)融資開閘、提供并購貸、支持合理住房需求等維穩(wěn)措施 ， 化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ， 說到底就是為了對(duì)此前調(diào)控產(chǎn)生的“陣痛”進(jìn)行適當(dāng)彌補(bǔ)和糾偏 ， 達(dá)到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步“出清”的目標(biāo) 。
2.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展 ， 發(fā)揮穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的作用 。 前半句是多個(gè)部委的一致表態(tài) ， 后半句是住建部對(duì)2022年樓市的定調(diào) 。
什么是良性循環(huán)和健康發(fā)展？很顯然 ， 過去的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要依靠“高杠桿”來撬動(dòng) ， 讓人們的預(yù)期越來越高：房企可以無限從銀行獲得資金 ， 撬動(dòng)土地市場(chǎng)杠桿 ， 地價(jià)越來越高 ， 而購房者可以從銀行獲得大量貸款 ， 什么消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等等 ， 房價(jià)再高 ， 都有資金源源不斷進(jìn)入樓市 ， 房價(jià)帶動(dòng)地價(jià) ， 地價(jià)反作用房價(jià) ， 這明顯不是健康的行業(yè)發(fā)展邏輯 。 那么 ， 未來健康的行業(yè)發(fā)展邏輯是啥？
一是 ， 降低對(duì)土地財(cái)政的依賴 。 從集中供地模式可以看出 ， 相比土拍溢價(jià)率動(dòng)不動(dòng)就百分之幾十的情況 ， 現(xiàn)在頂多15% ， 事實(shí)情況是 ， 更多的土地底價(jià)成交 ， 甚至流拍 ， 說白了 ， 以后主要不指望這個(gè)發(fā)工資了 。 以后財(cái)政主要還是依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì) ， 實(shí)際政策也是如此 ， 這兩年的歷次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性看 ， 每次無一例外地都是提到支持實(shí)體 ， 抑制資金進(jìn)樓市 。
二是 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)將長期進(jìn)入“新常態(tài)” 。 對(duì)于這一點(diǎn) ， 筆者不敢妄言 ， 用被民間譽(yù)為“最懂經(jīng)濟(jì)的市長”在前一段視頻采訪的預(yù)判來說 ， 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)什么樣的“新常態(tài)”？
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