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陽(yáng)臺(tái)|五四北新盤分析！小地塊偏要搞大平層，在福州有市場(chǎng)嗎？

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陽(yáng)臺(tái)|五四北新盤分析！小地塊偏要搞大平層，在福州有市場(chǎng)嗎？

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主城區(qū)內(nèi)的地塊越來(lái)越小 ， 這是近年福州土拍中一個(gè)重要趨勢(shì) 。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō) ， 一方面：在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下 ， 小地塊總價(jià)可控 ， 拿地資金壓力較小；但另一方面 ， 我們發(fā)現(xiàn) ， 為了提升溢價(jià)空間 ， 它們往往會(huì)選擇高端改善的大平層等高品質(zhì)產(chǎn)品 。
在五四北板塊小區(qū)占地面積大 ， 在此前是不少購(gòu)房者看重的點(diǎn) 。 但時(shí)至今日 ， 核心區(qū)的大面積地塊出讓銳減 ， 像天空之城、三盛國(guó)際公園等百畝小區(qū)將成為過(guò)去式 ， 是福州城市發(fā)展的必然歷程 。
01區(qū)位分析
在這種背景下 ， 在主城區(qū) ， 地塊變小幾乎無(wú)法避免 ， 那么房企拿到這些項(xiàng)目 ， 如何能夠做出驚艷市場(chǎng)的產(chǎn)品？購(gòu)房者在看房時(shí)需注意哪些問(wèn)題？
在2022年3月福州首批次集中供地中 ， 五四北的秀山地鐵口約12.18畝、1.7容積率的地塊 ， 被廈門建發(fā)以樓面價(jià)17022元/㎡競(jìng)得 ， 如今案名公布建發(fā)·璟園（備案名：央璟公館） 。
區(qū)位是最大優(yōu)勢(shì) ， 建發(fā)·璟園處于五四北核心區(qū) ， 出門即地鐵1號(hào)線秀山地鐵口 ， 意味到鼓樓核心區(qū)僅幾站 ， 可以滿足鼓樓外溢改善需求 ， 這也是該項(xiàng)目主打大戶型用意 ， 定為改善人群 。
建發(fā)·璟園占地為12.18畝 ， 為純商品房社區(qū) ， 共規(guī)劃84套大平層及4棟住宅及底商 ， 產(chǎn)品主推145-175㎡大平層 。
項(xiàng)目在前期宣傳放風(fēng)價(jià)格是4萬(wàn) ， 但是領(lǐng)證的3棟樓的精裝備案價(jià)36677元/㎡

從曝光的項(xiàng)目效果過(guò)程圖來(lái)看 ， 社區(qū)以行列式布局 ， 這也是小地塊通用布局方式 ， 但建發(fā)最傳統(tǒng)的大門保留 ， 只是在如此狹小地塊 ， 如何布景考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商 。
02 戶型分析
項(xiàng)目主打戶型為：145㎡四房三衛(wèi)、149㎡五房三衛(wèi)以及175㎡五房三衛(wèi) 。 我們看看網(wǎng)上流出的過(guò)程稿：

點(diǎn)評(píng)：145㎡戶型位于3#、5# ， 一梯兩戶 ， 共24套；整個(gè)戶型較方正 ， 三房朝南；由于只有一個(gè)梯位 ， 推測(cè)公攤率可能會(huì)因此減少 。 但戶型沒(méi)有設(shè)計(jì)玄關(guān) ， 第三個(gè)衛(wèi)生間有可能暗衛(wèi) 。

點(diǎn)評(píng)：149㎡戶型位于1#、2# ， 一梯兩戶 ， 共40套；相交145㎡戶型 ， 149㎡全面升級(jí) ， 入戶配有玄關(guān) ， 且整個(gè)戶型面寬更大 ， 設(shè)計(jì)更合理 。

點(diǎn)評(píng)：175㎡戶型位于1#、2# ， 一梯一戶 ， 共20套 ， 為本次項(xiàng)目王牌戶型 。 從過(guò)程稿看 ， 五房朝南 ， 從圖示看面寬和進(jìn)深比更加合理 ， 幾乎是一個(gè)長(zhǎng)方形 。
目前流出只是戶型輪廓圖 ， 戶型的具體功能區(qū)還看不清楚 ， 這就需要買房人多注意 。
價(jià)格對(duì)比：根據(jù)土拍 ， 項(xiàng)目銷售指導(dǎo)均價(jià)為30000元/㎡ 。 對(duì)比周邊純商品房：魯能公館三期（精裝均價(jià)2.85萬(wàn)/㎡）、綠城海棠映月（大平層毛坯均價(jià)2.65萬(wàn)/㎡ ， 已售罄） ， 有較大溢價(jià) 。
按照2021年隔壁的綠城海棠映月熱銷來(lái)看 ， 產(chǎn)品和地段已被認(rèn)可；至于該項(xiàng)目 ， 最大變數(shù)還是來(lái)自購(gòu)買力 。
03 注意事項(xiàng)
最后 ， 來(lái)些科普貼信息 ， 假如購(gòu)買這類產(chǎn)品（小社區(qū)大平層）更應(yīng)注重哪些方面？
我們認(rèn)為應(yīng)該從品牌、地段、實(shí)地堪稱和物業(yè)服務(wù) ， 其中實(shí)際勘察很重要 ， 因?yàn)槲覀冎佬〉貕K本身東西就不多 ， 只有看到的實(shí)景細(xì)節(jié)越多 ， 才更放心 。
這是因?yàn)槌菂^(qū)小地塊大都是老城區(qū)騰出、可能會(huì)緊鄰周邊一些老舊院落 ， 比如周邊有其他破建筑或者廟宇等 ， 于是產(chǎn)生的不同樓層不同房源的采光通風(fēng)、對(duì)視等問(wèn)題都完全不一樣 。

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