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房地產(chǎn)知識(shí)——新建商品房銷售相關(guān)制度政策
節(jié)選《房地產(chǎn)交易制度政策》團(tuán)隊(duì)小周整理
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為. 。
《城市房地產(chǎn)管理辦法》第45條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件，一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，四，向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公示，公眾有權(quán)查閱. 。
開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房與售許可證的批準(zhǔn)文號(hào). 。

【昭通|房地產(chǎn)知識(shí)——新建商品房銷售相關(guān)制度政策】商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi) ，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù). 。
購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案，經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)提交申請(qǐng)并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售. 。
預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi) ，承購人應(yīng)當(dāng)依法到登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù) ，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并有買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將商品房銷售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。

商品房銷售中禁止的行為《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售中禁止以下行為：一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。三不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。四商品住宅不得分割拆零銷售. 。

商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià) ，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記按照建筑面積登記，按套，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán) ，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán) ，買受人按照法律，法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù) 。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e. 。