經(jīng)過(guò)兩次房?jī)r(jià)暴漲 ， 購(gòu)房者間逐漸凝聚新共識(shí)——萬(wàn)達(dá)板塊才是連云港樓市的“茅臺(tái)” 。 甚至 ， 曾經(jīng)對(duì)萬(wàn)達(dá)板塊抱有質(zhì)疑和觀望態(tài)度的購(gòu)房者也開(kāi)始相信 ， 萬(wàn)達(dá)板塊早已今非昔比 ， 它已經(jīng)變成一個(gè)可以讓財(cái)富彎道超車(chē)的“聚寶盆” 。
緊接著 ， 第三個(gè)現(xiàn)象轟轟烈烈上演了——一二手房?jī)r(jià)倒掛 。 二手房?jī)r(jià)隨行就市 ， 但新房還是多年前的土地成交價(jià) 。 這就導(dǎo)致新房核定銷(xiāo)售價(jià) ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期二手房市場(chǎng)的成交價(jià) ， 生產(chǎn)出了一批批超級(jí)紅盤(pán) 。 這一巨大的房?jī)r(jià)差 ， 也在萬(wàn)達(dá)板塊內(nèi)同步上演——4千-7千的倒掛空間 ， 最終觸發(fā)了全民搶房的“戰(zhàn)爭(zhēng)” 。 2021年上半年 ， 學(xué)院府和金鷹秋風(fēng)苑 ， 一度呈現(xiàn)了“百萬(wàn)驗(yàn)資、千人搶房”的奇景 。
世間萬(wàn)物 ， 皆有規(guī)律 。 正所謂盛極而衰 ， 漲太多自然就會(huì)跌 。 萬(wàn)達(dá)板塊也不免俗 ， 2021年第三季度二手房開(kāi)始回調(diào) ， 到了2022年初降幅接近三四千元/㎡ 。
回顧了萬(wàn)達(dá)板塊的樓市成長(zhǎng)史 ， 我們可以思考一個(gè)問(wèn)題——是什么造就了它的房?jī)r(jià)神話(huà)？
有人說(shuō)是城市東進(jìn) ， 公共配套和學(xué)校 。 我個(gè)人覺(jué)得 ， 最直接的原因是地價(jià) 。 持續(xù)的土地供應(yīng) ， 不僅增加板塊熱度 ， 還拉高了土地價(jià)值 ， 進(jìn)而達(dá)成強(qiáng)大的板塊預(yù)期 ， 實(shí)現(xiàn)了“賺錢(qián)效應(yīng)” 。 而更深層次的原因 ， 是過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的高景氣度 。 一定意義上講 ， 萬(wàn)達(dá)板塊是過(guò)去6年整個(gè)房地產(chǎn)擴(kuò)張和繁榮的縮影 ， 是新城區(qū)建設(shè)和地王效應(yīng)的產(chǎn)物 。 板塊房?jī)r(jià) ， 更多的是建立在外部刺激的因素 ， 并非本身的內(nèi)在力驅(qū)動(dòng) 。
什么是“內(nèi)在力”呢？
就是土地上面附加的價(jià)值 ， 即配套、學(xué)校等城市資源、生活氛圍等眼見(jiàn)為實(shí)的因素 。 比如 ， 蒼梧雙學(xué)區(qū)板塊 ， 是建立在舉足輕重的學(xué)區(qū)基礎(chǔ)上；主城核心區(qū) ， 是憑借著濃厚的居住氛圍、生活便利度以及較好的學(xué)校 。 反觀萬(wàn)達(dá)板塊 ， 更多的是疊加大家的預(yù)期 ， 包括學(xué)校、規(guī)劃等不確定的價(jià)值 。
所以 ， 一旦“地王效應(yīng)”這個(gè)轉(zhuǎn)輪失速了或者說(shuō)不能迎來(lái)下一輪的暴漲 ， 萬(wàn)達(dá)板塊還能重現(xiàn)過(guò)去的“賺錢(qián)效應(yīng)”嗎？
有些人會(huì)說(shuō) ， 花果山路東地價(jià)都八千多了 ， 萬(wàn)達(dá)板塊地價(jià)只能更高 。 這個(gè)邏輯 ， 有點(diǎn)類(lèi)似于某些倒掛盤(pán) ， 拿著現(xiàn)在的倒掛空間去推算兩年后的成交價(jià) 。 八千多的地價(jià) ， 顯而易見(jiàn)是拿高了；當(dāng)下的二手房?jī)r(jià) ， 并不意味著兩年后也是這個(gè)成交價(jià)格 。 不論是地價(jià)還是倒掛 ， 都是動(dòng)態(tài)的過(guò)程 ， 切勿落入“刻舟求劍”的圈套 。
過(guò)去 ， 我們一直推崇買(mǎi)新城區(qū)房子 ， 主要?dú)w咎于大片的空地有“造地王”的可能 。 但 ， 現(xiàn)在面臨的事實(shí)是：經(jīng)過(guò)去年的“教訓(xùn)” ， 房企拿不動(dòng)也不敢拿了 。 政府-房企-購(gòu)房者這個(gè)閉環(huán) ， 沒(méi)有房企的助推 ， 只依靠購(gòu)房者加杠桿 ， 這個(gè)市場(chǎng)的上限空間是非常有限 。 再加上購(gòu)房者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期降低 ， 在沒(méi)有持續(xù)的新增資金進(jìn)入的背景下 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)被迫轉(zhuǎn)入存量競(jìng)爭(zhēng) 。
這時(shí)候 ， 萬(wàn)達(dá)板塊的另外一個(gè)中長(zhǎng)期的“不利”就顯現(xiàn)出來(lái)了——供應(yīng)多 。 近6年時(shí)間里 ， 萬(wàn)達(dá)板塊新增土地 ， 是除猴嘴以外供應(yīng)量最多的板塊 。 2017年至今 ， 已開(kāi)發(fā)了財(cái)信鉑悅府、四季金輝觀嵐、蒼梧家苑、美麟常青藤、平高書(shū)香府邸、高新云璟、學(xué)院府等近十個(gè)小區(qū)合計(jì)約1.2萬(wàn)套房子 。如此大的新房供應(yīng)幾乎是任何一個(gè)板塊二手不可承受之重 ， 也是被市場(chǎng)所嚴(yán)重忽視的底層核心原因之一 。
萬(wàn)達(dá)板塊供應(yīng)多 ， 在過(guò)去“地價(jià)模式”帶動(dòng)下 ， 一二手換手率高 ， 問(wèn)題不是很大 。 但萬(wàn)一沒(méi)有迎來(lái)新一波暴力拉升 ， 或?qū)⑿纬沙钢?。 而且 ， 不要低估萬(wàn)達(dá)板塊的投資比例 。 坊間有句對(duì)于投資客的描述：低階炒猴嘴 ， 高階買(mǎi)萬(wàn)達(dá) 。 過(guò)去 ， 很多人認(rèn)為萬(wàn)達(dá)板塊買(mǎi)到即賺到 ， 但誰(shuí)能保證將來(lái)不會(huì)被自己、或自己周邊不斷的新房供應(yīng)擊破二手保護(hù)罩呢？
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