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獨(dú)立 稀缺 穿透
面對(duì)行業(yè)新周期 ， 所有房企都要蛻變新生
作者：穆寧
編輯：郝科科
風(fēng)品：南辭
來(lái)源：銠財(cái)——銠財(cái)研究院
千呼萬(wàn)喚始出來(lái) ， 猶抱琵琶半遮面 。
往年每到3月 ， 房企都是年報(bào)實(shí)力秀的重頭戲 。 然今年有些特殊 。 3月底 ， 在港股最后“窗口期” ， 多家房企卡殼爽約 。
這也導(dǎo)致4月1日 ， 融創(chuàng)中國(guó)、花樣年集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、陽(yáng)光100等16家在港上市房企停牌 。
財(cái)報(bào)延期背后 ， 一方面 ， 核數(shù)師審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)；另一方面 ， 也與房企業(yè)績(jī)不無(wú)關(guān)系 。
同策研究院分析師宋雪梅認(rèn)為：財(cái)報(bào)延遲 ， 除了疫情 ， 很多也還跟企業(yè)業(yè)績(jī)不理想有關(guān) 。 大部分企業(yè)不僅沒(méi)完成2021年銷(xiāo)售目標(biāo) ， 還面臨‘三道紅線(xiàn)’進(jìn)一步惡化 ， 以及業(yè)績(jī)虧損、資金鏈緊張、債務(wù)到期等一系列問(wèn)題 。
58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為 ， 從已公布2021年報(bào)看 ， 一半以上房企出現(xiàn)“增收不增利” 。 利潤(rùn)不及預(yù)期或是部分房企延遲公布年報(bào)的重要原因 。
誠(chéng)然 ， 2021年 ， 對(duì)房企來(lái)說(shuō)可謂“試煉之年” 。 中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示 ， 全年樓市調(diào)控高達(dá)651次 ， 同比漲幅達(dá)33% ， 刷新歷史紀(jì)錄 。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示 ， 百?gòu)?qiáng)房企全年全口徑銷(xiāo)售額12.6萬(wàn)億元 ， 同比下滑3.2% ， 為2014年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增 。
頭部四天王 ， 也甘苦自知 。 中國(guó)恒大違約暴雷、跌落神壇 。 萬(wàn)科凈利同比下降45.7% ， 近乎腰斬 ， 融創(chuàng)也加入延期披露業(yè)績(jī)隊(duì)伍 。
相比之下 ， 碧桂園情況好了很多 ， 但亦不乏隱憂(yōu) 。
01
碧桂園的2021
增收不增利 首次銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑
LAOCAI
3月30日 ， 碧桂園發(fā)布2021年報(bào)：總收入5230.6億元 ， 同比增長(zhǎng)13.0%；股東應(yīng)占核心凈利約269.3億元 ， 同比降16.78%；歸屬股東凈利267.97億元 ， 同比減少23.49% 。
增收不增利 ， 與毛利率大幅下滑有一定關(guān)系：2021年約17.74% ， 2020年為21.8% 。
碧桂園副總裁、首席財(cái)務(wù)官伍碧君稱(chēng) ， 毛利率下降主要有兩方面原因 ， 首先2017、2018年高價(jià)地進(jìn)入交付期 ， 體現(xiàn)在了報(bào)表中 。 其次 ， 2021下半年市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境惡劣 ， “以?xún)r(jià)換量”甩貨嚴(yán)重 ， 銷(xiāo)售比預(yù)期要差 。
事實(shí)上 ， 早在伍碧君承認(rèn)前 ， 市場(chǎng)便有看淡聲音 。
碧桂園2021年初簡(jiǎn)報(bào)顯示 ， 年內(nèi)權(quán)益銷(xiāo)售金額5580億元 ， 權(quán)益銷(xiāo)售面積6641萬(wàn)平方米 ， 權(quán)益銷(xiāo)售均價(jià)8402元每平 。 2020年為5707億元、6733萬(wàn)平、8476元每平 。
三個(gè)核心數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑 ， 顯然不是什么好信號(hào) 。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示 ， 碧桂園2021年的全口徑銷(xiāo)售金額為7588.2億元 ， 較2020年的7888.03億元出現(xiàn)3.8%下滑 。
2021年 ， 碧桂園銷(xiāo)售目標(biāo)為8000億元（全口徑） ， 權(quán)益銷(xiāo)售目標(biāo)為6277億元 ， 最終前者完成率94.85% ， 后者完成率為88.9% 。
這是十余年中 ， 碧桂園第一次銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑 。 也意味著 ， 總裁莫斌2020年定下的“公司有信心未來(lái)三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng) ， 并保持各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同步增長(zhǎng)”目標(biāo) ， 開(kāi)局就遭滑鐵盧 。
當(dāng)然 ， 正如前文所言 ， 這與行業(yè)環(huán)境有一定關(guān)系 。
2021下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷 ， 百城成交面積持續(xù)下行 ， 同比跌幅擴(kuò)至 30%。 碧桂園能有上述表現(xiàn)已屬不易 。
問(wèn)題在于 ， 行業(yè)能全背鍋嗎？碧桂園自身又有哪些問(wèn)題？
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