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杭州|碧桂園的2021與2022 如何成為新周期領軍者？( 三 )

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受行業(yè)整體經(jīng)營及融資狀況不佳的影響 ， 該公司離岸融資渠道也將受到削弱 。
4月4日 ， 惠譽將碧桂園長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDRs）的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負面 ， 并確認上述評級為“BBB-” 。
惠譽認為 ， 碧桂園在三四線城市的敞口較大 ， 該部分占2021年上半年權益合同銷售額的64% 。 預計由于需求脆弱 ， 信心減弱的情況下 ， 較低線城市的銷售和價格壓力將更大 ， 預計價格將下降6% 。 碧桂園高周轉模式可能會讓其提供更高折扣 ， 但風險在于 ， 預期價格下跌可能引發(fā)需求進一步下降的惡性循環(huán) ， 從而導致價格折扣力度加大 。
并非完全刻意危言 。 2022開年 ， 碧桂園去化表現(xiàn)不算多樂觀 。
2月28日 ， 中指研究院發(fā)布《2022年1—2月全國百強房企銷售排行榜》 。 碧桂園合計銷售額924.6億元 ， 單看2月同比下滑35.3% 。
值得注意的是 ， 這還是在碧桂園降價背景下的成績 。
如近期 ， 南充南部縣碧桂園翹楚棠減價引發(fā)關注 。
公開資料顯示 ， 南部縣一位業(yè)主于2021年8月份在碧桂園翹楚棠購買住宅單價為5200元/m， 然時隔2月該盤外宣降價為3800元/m 左右 。 南部縣市管局已對該盤立案調(diào)查 。
的確 ， 降價并不是萬能藥 。 況且毛利率下探背景下 ， 還有多少降價空間？是否會進一步加劇增收不增利？
或許也有無奈 。
財報顯示 ， 碧桂園2021年平均融資成本為5.2% ， 較2020年底下降36個基點 。
三條紅線上 ， 碧桂園目前仍處黃檔 ， 剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率一項未達標 ， 為74% 。 現(xiàn)金短債比約2.3倍 ， 凈負債率為45.4% ， 同比下降10.2個百分點 。
管理層表示 ， 碧桂園將會在2023年中期前自然實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整 。
信心可貴 ， 實現(xiàn)難度也不小 。
2021年中報 ， 碧桂園負債總額17397.87億元 ， 其中流動負債為14696.37億元 ， 86%的負債率甚至高于恒大 。
中國銀行研究院研究員王梅婷認為 ， 雖然碧桂園是中國最大房企之一 ， 但其目前融資也存一些困難 ， 受制三紅壓力 ， 碧桂園項目最大特點是郊區(qū)大盤為主 ， 三四線城市布較多 ， 在房地產(chǎn)下行階段 ， 庫存去化相對較慢 ， 銷售壓力較大 ， 所以如果出現(xiàn)系統(tǒng)性的融資難問題 ， 有可能出現(xiàn)違約風險 ， 觸發(fā)進一步信用收縮 ， 產(chǎn)生連鎖效應 。
“目前碧桂園等企業(yè)的核心矛盾并不是資不抵債 ， 而是債務集中到期難以續(xù)期帶來的流動性風險 ， 郊區(qū)大盤變現(xiàn)較慢的風險也會導致資金問題時難迅速回款” 。
綜合來看 ， 碧桂園的2022仍有諸多未知的“X因素” 。

04
新周期的新領軍企業(yè)？
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當然 ， 碧桂園除銀行貸款和企業(yè)債 ， 其債務一部分來自商業(yè)票據(jù) ， 一部分來自企業(yè)帶資施工 ， 一部分來自購房者預收資金 ， 三者償還屬性不太一樣 ， 因此不能簡單斷言其資產(chǎn)負債率高必然導致風險 。
一味片面看空有失公允 。
看看下面數(shù)據(jù) ， 一哥發(fā)展底盤仍然扎實 。
2021年 ， 實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流108.6億元 ， 對抵御風險、緩解債壓騰挪不少空間 。 截至2021年12月31日 ， 公司現(xiàn)金余額約1813億元 ， 可動用現(xiàn)金儲備充足 。
同時 ， 2022年3月 ， 公司又先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議 。
行業(yè)分析師李晨表示 ， 充足授信額度增強了碧桂園經(jīng)營的靈活性和穩(wěn)定性 ， 也為收并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打下基礎 。
中信證券研報指出 ， 碧桂園2021年銷售表現(xiàn)優(yōu)于龍頭企業(yè)的平均水平 ， 11月開始境內(nèi)融資渠道逐漸暢通 ， 且在資產(chǎn)組合和日常運營方面確實有獨特之處 。 “我們認為公司財務穩(wěn)健 。 碧桂園融資渠道暢通 ， 信用記錄可靠 ， 是去年11月以來首批境內(nèi)信用債融資渠道恢復暢通的大型民營企業(yè)之一 。 ”

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