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前段時間我說了一句 ， 最近準備把手里一套低總價小戶型的房貸給提前還清了 。
有個朋友立馬勸我說 ， 別還啊 ， 有這個錢干嘛不再買一套 ， 提前還房貸是窮人思維 。
這話聽得我就不樂意了 ， 哪有那么多窮人思維 。
我問 ， 是誰跟你這么說的 。
她說她在某視頻上看到 ， 有個理財專家就是這么說的 ， 而且還舉了個例子 。
說A有全款買房的能力 ， 但是選擇了貸款買兩套房 ， 5年后 ， 另一套房漲了一倍 。
把那套房子賣了 ， 除了能還清第一套房的貸款之外 ， 手里還賺了200萬 。
而B有全款買房的能力 ， 選擇了全款買房 ， 相比A就少賺了200萬 。
于是理財專家得出結論 ， 有錢人都是貸款買房 ， 薅銀行的羊毛 ， 再用錢去生錢 。
這番言論聽得我腦殼疼 ， 什么理財專家啊 ， 都什么年代了呀 ， 還拿這套說辭忽悠韭菜呢 。
再這么下去 ， 韭菜的根都被刨了 。
我很喜歡說的一句話：「一代版本一代神」 。
之前為啥我也選擇貸款買房呢？
因為窮 ， 哦不 ， 因為幾年前的房貸 ， 確實是在薅銀行的羊毛 。
比如幾年前的時候 ， 深圳還是5%的房貸利率 ， 而市場上的很多固定收益理財產品 ， 收益能到6% ， 且當時的銀行理財還能做到剛兌 。
你看這么一算 ， 怎么著都不該全款買房 ， 因為房貸利率跟市場無風險利率之間 ， 有利差呀 ， 全款買房不就虧了1個點的利率了嗎 。
這還只是小利 ， 你還要考慮到金錢的機會成本 。
當時市場上還有高收益的穩定投資渠道（其實就是炒房） ， 比如說買一二線城市的房產必漲 ， 一年漲幅有20-30% ， 房貸利率才幾個點?。?br />
算下來 ， 一年起碼賺15% 。
在這個前提條件下 ， 全款買房或者說提前還房貸 ， 就等于一年凈虧15%的潛在收益 。
所以之前某銀行的行長才公開發言吐槽 ， 說房貸利率太低了 。
其實沒有說錯 ， 以當時的投資環境來看 ， 房貸利率確實很便宜 ， 不借都覺得自己虧了 。
【銀行|提前還清房貸，真的很虧嗎？】但現在為什么沒有銀行說這個話了？
連在銀行工作的朋友 ， 都說想提前還房貸了 。
說到底還是因為 ， 房價漲不動了 ， 甚至多地跌跌不休 。
原本借用房貸這個杠桿 ， 是想撬動高額收益 ， 現在撬不動了 ， 反而還要償還高額利息 。
房貸變成了實實在在的負債 。
02
思考一個問題 ， 貸款買房的話 ， 房價每年要漲多少 ， 才能達到保本線？
如果按房貸利率5%來算的話 ， 房價每年漲幅低于5% ， 就算是虧的 。
而如果每年房價的漲幅達到5% ， 并且連漲3年（超過當地的限售期） ， 再成功變現的話 ， 就算是勉強保本 。
為什么打平了 ， 也算是勉強保本？
因為錢是有機會成本的 ， 如果這筆錢拿來放進幾乎無風險的銀行大額存單 ， 大約能拿到3.25%的年化利率 。
所以算上無風險投資的機會成本的話 ， 房價每年的漲幅要大于房貸利率+大額存單的利率 ， 才算是有賺 。
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