拆建比一般不能大于2 。《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》規(guī)定 ， 在嚴(yán)控大規(guī)模增建方面 ， 嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度 ， 原則上更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2 。
城市更新的“四道紅線”2021年8月31日 ， 住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(建科〔2021〕63號(hào))》(63號(hào)文) 。
63號(hào)文仍然采用了監(jiān)管層近年來(lái)最為有效的監(jiān)管模式 ， 即以硬性指標(biāo)來(lái)進(jìn)行管理 ， 邊界清晰 ， 操作明了 ， 指標(biāo)監(jiān)管法的威力在房企三道紅線等政策中已充分體現(xiàn) ， 63號(hào)文對(duì)城市更新設(shè)定的硬性指標(biāo)也可以稱為“城市更新四道紅線”：
1.拆舊比：原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20% 。開發(fā)商之所以有動(dòng)力進(jìn)行舊改項(xiàng)目的開發(fā) ， 原因就是項(xiàng)目給予配比一定的融資區(qū) ， 這個(gè)融資區(qū)的土地就來(lái)源于原建筑的拆除 ， 該比例被設(shè)定的如此之低 ， 意味著開發(fā)商最大的利益回報(bào)來(lái)源被嚴(yán)格管控 。
【拆建比一般為多少】2.拆建比：原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2 。結(jié)合拆舊比限定 ， 為了防止拆除面積小但增建面積大 ， 63號(hào)文對(duì)拆建比也進(jìn)行了限制 。拆建比不高于2 ， 其實(shí)是限制了新舊容積率的相對(duì)差(計(jì)容項(xiàng)目一致情況下) ， 新舊容積率相差越大 ， 拆除收益也就越大 ， 結(jié)合拆舊比例不高于20% ， 也就從總量上限制了新建總面積 ， 從而限制了項(xiàng)目整體收益 。假設(shè)現(xiàn)狀為100萬(wàn)平的舊改項(xiàng)目 ， 可拆除20萬(wàn)平 ， 拆除的面積可再建40萬(wàn)平的新建筑 ， 這新建筑還不確定是回遷用還是開發(fā)商可銷售用 。
除了拆建比 ， 決定項(xiàng)目收益的還有拆賠比 ， 拆賠比就是賠回面積與拆遷面積之比 ， 影響拆賠比的因素主要有基底面積、房屋新舊和舊房層數(shù)等 ， 基底面積越大、房屋成新越高、舊房層數(shù)越低 ， 拆賠比就越高 。拆建比與拆賠比兩者之差就是拆除收益 。將拆建比規(guī)定為2以內(nèi)不僅會(huì)限制項(xiàng)目實(shí)施主體的收益空間 ， 也會(huì)壓低拆賠比 ， 擠壓原業(yè)主的拆遷收益 。
3.就地、就近安置率：城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50% ， 該指標(biāo)較大程度上加大了項(xiàng)目的開發(fā)難度 ， 增加了項(xiàng)目實(shí)施主體的成本 ， 通過(guò)開發(fā)新城大規(guī)模搬遷原居民的做法行不通了 ， 即項(xiàng)目實(shí)施主體通過(guò)等量不等價(jià)的土地置換實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的方法行不通了 。
4.租金年度增長(zhǎng)率：城市住房漲幅不超過(guò)5% 。這是對(duì)地方政府提出的要求 ， 地方政府需要平衡和統(tǒng)籌城市更新對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生的影響 ， 能夠從一定程度上控制地方政府作出集中大規(guī)模拆改的規(guī)劃 。
推薦閱讀
- 拆建比如何計(jì)算
- 自建房樓梯間一般預(yù)留多大
- 住房契稅什么時(shí)候交
- 新房預(yù)售合同是統(tǒng)一的嗎
- 電梯房公攤面積一般是多少呢
- 房子要裝修多久后能入住
- 地下車庫(kù)高度一般多高
- 首套房首付多少
- 空調(diào)加氟一般多少個(gè)壓
- 甲醛測(cè)試儀準(zhǔn)嗎