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在過去三個月里 ， 房地產市場的風向發生了急劇變化 。 首先是菏澤市部分銀行調低按揭貸款到20% ， 打響了穩房價第一槍 。 鄭州緊隨其后再次高舉棚改大旗發布19條 ， 成為全國第一個公開穩房價的第一個中部強省會城市 ， 再然后 ， 廣州、蘇州、濟南、蘭州等等組隊跟進 ， 集體出手放松監管 。 甚至高層還多次公開呼吁支持居民合理的購房需求 ， 促進房地產市場良性發展 ， 鼓勵金融機構有序穩定推進并購 ， 明確房地產是國民經濟的支柱產業 。 之前一直傳言今年會推出的房地產稅也被推遲 。
就在不久前央媒指出 ， 對房地產市場有利的投資、銷售、融資、消費政策已經到了必須積極出臺的關鍵時刻 。 切忌紙上談兵 ， 錯失時機 。 轉眼間 ， 房地產從阻礙一切的大魔王變成了大家都關心 ， 需要細心呵護的“小嬰兒” 。 然而 ， 盡管救市政策和過去幾次一樣強大 ， 房地產這個夜壺這一次似乎不太給力了 ， 全國房地產市場并沒有在政策放松的情況下看到太大的改善 。 以鄭州為例 ， 鄭州是之前調控最早監管最嚴格的城市沒有之一 。 雖然在19條出臺的背景下出現了短暫的購房小高潮 ， 但很快又歸于平淡 ， 成交量基本恢復到19條出臺之前 ， 價格也未見太大波動 。
全國其他城市的成交量和房價沒有太大改善 ， 除了個別城市小幅反彈了下 ， 基本上都是沒啥反應 ， 房地產相關gu票倒是迎來了一大波反彈 。 同樣的政策如果放在2008年或者2014年 ， 估計大家會說買到就是賺到 ， 已經迫不及待往售樓部跑了 。 但是現在 ， 一系列救市靈丹妙藥都基本失敗 ， 基本就是你熱情似火 ， 而我冰凍成河 。 其實仔細想想 ， 原因不外乎還是已經被大家說爛說透的那些 。
首先是居民杠桿率接近極限 。 房地產開發商的高杠杠率不是什么秘密 ， 基本是每個人都知道 。 過去幾年 ， 以恒大為代表的一群開發商幾乎組團狂奔 ， 債臺高筑 。 暴雷的開發商兩只手都數不過來 ， 藍光、富力、陽光城......一如人類歷史 ， 瘋狂的杠桿最終還是打算以雞毛收場 ， 留下無數爛攤子 。 除了開發商的高杠桿率 ， 居民杠桿率也已經很高 ， 居民杠桿率是指居民債務占GDP的比重 ， 比重越大 ， 債務越重 。 現在大部分居民60%以上的負債是房貸 ， 部分居民的房貸比重甚至達到負債的90% 。 中國居民的杠桿率已經接近甚至超過德國、日本、韓國等一系列發達國家 。 相比之下 ， 歐洲和美國等發達國家用了近100年 ， 而我國只花了不到20年 。 果然 ， 信仰比黃金更有價值 。
然后是疫情的影響沖擊 。 過去十幾年 ， 經濟形勢良好 ， 大家收入都在漲 ， 吃飯聚會恨不得人均幾百元起步 。 疫情似乎讓人如夢初醒 ， 吃個人均二三十的大眾火鍋得了 ， 或者干脆別出門了 ， 有自熱火鍋 ， 方便面也行啊 。 除了公務員、和少部分行業比如新能源、醫藥行業之外 ， 諸如互聯網、旅游、制造業等等行業的收入都在不同程度地下滑 。 這個時候 ， 大部分人都在為可能到來的寒冬準備儲糧 ， 對于買房基本是小心翼翼 ， 買錯就是套牢 。 即使想買 ， 很多人其實也無能為力 。
還有各種老生常談的觀點 ， 比如目前我國的住房整體不是短缺 ， 只是一線城市核心地段短缺 ， 不存在供不應求 。 再比如房地產周期大概20年 ， 現在已經走完上升周期 。 又比如產業升級很困難 ， 升級失敗的話很難逃過中等收入陷阱等等 。 雖然有各種各樣的觀點 ， 論據也各有各的說法 ， 但有一個共識 ， 寒冬正在到來 ， 過冬 ， 你準備好了嗎？
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