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從“白銀時代”到“黑鐵時代” ， 地產行業用了不到五年時間 。
年初 ， 萬科董事長郁亮言論加重了行業的焦慮 ， 如何過冬、如何穿越周期成了橫在每一家地產公司頭上的難題 。
行業沒有永遠的冬天 ， 也沒有等不來的春天 。 過往三十年的地產大牛市中 ， 產生了太多的財富幻象 。 如果按照發達國家的平均住房標準 ， 我國居民人均住房已經達到了50平米 ， 超過了發達國家 。
當房住不炒的時代來臨之后 ， 地產的高周轉時代勢必會成為歷史 ， 這是規律 ， 不以企業和個人的意志為轉移 。
2020年中旬 ， 金地集團董事長凌克在一場演講中慎重地表示：“未來十年 ， 樓市將高位盤整 。 到了2030年 ， 中國的新房銷售將重回7億平米時代” 。
他的言外之意是 ， 未來十年地產市場將進入存量競爭時代 。
凌克認識 ， 早已是地產圈的共識 ， 但當時地產行業的問題并不突出 ， 有些地產公司的掌舵者也沒能及時踩下剎車 ， 其中就有融創的孫宏斌 ， 以及恒大的許家印 。 根據融創2020年財報顯示 ， 2020年融創的新增土地儲備約為5877萬平方米 ， 新增貨值7261億元 。
孫宏斌意識到問題已經是2021年中旬的事情了 。
在融創的中期業績說明會上孫宏斌表示 ， 融創的下一步策略就是讓企業更安全 ， 這兩年融創的主要目標是改善財務結構指標 ， 公司要在三年內將融資成本從8%降低到5%以內 ， 信用評級做到投資級 。
船大難掉頭 ， 盡管2021年下半年融創努力出售項目、回款、出售貝殼的股票 ， 但是還是沒能擺脫債務展期的命運 。
【限購|手握1.8萬億土儲，碧桂園能否穿越周期？】機會總是留給有準備的人 ， 行業向下的趨勢下 ， 保利發展的股價就創出了歷史新高 ， 其短暫超越了萬科成為了地產一哥 。 未來分化將會成為地產市場的主流 ， 而兼并則會成為地產市場的新常態 。
碧桂園集團總裁莫斌表示：“新房銷售市場去年18萬億 ， 市場永遠存在 ， 房地產是支柱性產業 。 ”
盡管大環境向下 ， 但不意味著所有的機會已經喪失 。 危機對于優秀的企業來說不是災難 ， 而是一場再上臺階的機遇 ， 比如保利發展、萬科、碧桂園 。
3月30日 ， 碧桂園發布了2021年財報 ， 財報顯示 ， 2021年公司權益合同銷售金額約為5580億元 ， 權益合同銷售面積約為6641萬平方米 。 營收為5230.6億元 ， 同比增長13%；股東應占核心凈利潤267.97億元 ， 同比下降超20% 。
報告期內 ， 碧桂園權益物業銷售現金回籠約5022億元 ， 權益回款率達90% ， 已連續6年達到90%或以上 。
良好的回款率是地產企業抵御風險的保證 ， 在行業資金持續收緊的情況下 ， 以及多家企業年報的“難產”的情況下 ， 充裕的現金流則是地產企業天然的屏障 。
莫斌表示 ， 過去一年房地產市場經歷了十年來最大的波動 ， 這是由于房地產調控政策施加作用的結果 。 所有的調控都是為了維護房地產市場的長遠發展 。
他判斷 ， 當下的房地產調控政策已經筑底 ， 市場信心正在逐漸恢復 。 今年三月 ， 碧桂園還獲得了招商銀行授予的150億元并購融資額度 ， 用于地產并購業務 。 而這也是“三道紅線”劃定以來 ， 首次民營地產企業獲得并購貸款融資額度 。
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