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民法典|計劃2022年買房的人，必須知道的兩大新規(guī)

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近些年來，受疫情影響，外加國家各項政策的頒布，國內(nèi)房價相對有所下降，但對于絕大多數(shù)人來說，購房仍是一件大事，多數(shù)人是在父母傾其所有才拼湊出來的首付款。今天，我們就來講講計劃2022年買房的人必須知道的兩大新規(guī)，具體內(nèi)容如下：
民法典|計劃2022年買房的人，必須知道的兩大新規(guī)

原創(chuàng)圖文，侵權(quán)必究
一、關(guān)于房屋抵押
房屋抵押是指房屋所有權(quán)人為了擔保自己或他人及時清償債務(wù)，在自己享有所有權(quán)的房屋上設(shè)立抵押擔保，如自己或他人未按約定清償債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)拍賣、變賣抵押房屋，以此清償債務(wù)。依據(jù)原物權(quán)法規(guī)定，設(shè)立了抵押權(quán)的房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得過戶交易，即設(shè)立了抵押權(quán)的房屋其所有權(quán)不完整的，其處分權(quán)受到法律限制。
《民法典》第406條規(guī)定，抵押不動產(chǎn)可直接轉(zhuǎn)讓，無需先行注銷該不動產(chǎn)上的抵押權(quán),也不以抵押權(quán)人的同意為前提（有約定除外），抵押財產(chǎn)過戶，不影響抵押權(quán)。即《民法典》變更了原《物權(quán)法》關(guān)于已經(jīng)辦理了抵押登記的房屋處置的規(guī)定，《民法典》生效后，已經(jīng)辦理了抵押登記的房屋也可以辦理過戶交易，不需要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。
《民法典》變更已經(jīng)辦理了抵押登記的房屋處置規(guī)定，對我們會產(chǎn)生哪些實質(zhì)影響呢？我們通過案例進行講解：
民法典|計劃2022年買房的人，必須知道的兩大新規(guī)

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案情簡介
張某結(jié)婚時向李某借款10萬元，李某擔心張某到期不還，便要求張某以房屋做抵押，并辦理了抵押登記。后張某又將房屋出售給了趙某，雙方簽訂了購房合同，趙某按合同約定向張某支付了首付款。
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《民法典》生效之前，張某要想辦理過戶交易必須具備以下條件：（一）清償所有欠款，抵押權(quán)消滅；（二）獲得抵押權(quán)人李某的同意。如張某在不具備上述條件，則無法辦理過戶交易，也就無法對房屋進行法律上的處分，變更法務(wù)所有權(quán)人。
《民法典》生效后，房屋是否存在有效的抵押權(quán)對房屋過戶交易不再具有任何影響。如張某在給李某辦理了房屋抵押登記后，又將房屋出售給趙某，并辦理了過戶登記。李某作為房屋的抵押權(quán)人在張某不能及時清償債務(wù)時，有權(quán)對房屋進行拍賣、變賣，趙某作為新的房屋所有權(quán)人，其過戶交易是在李某辦理抵押登記之后，不影響李某行使抵押權(quán)人對房屋行使拍賣、變賣的權(quán)利。
綜上，建議各位在購房之前先查看一下該房屋是否存在抵押登記。
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二、關(guān)于房屋居住權(quán)
依據(jù)《民法典》規(guī)定，房屋所有權(quán)人在不變更房屋所有權(quán)的情況下，可以為他人設(shè)立房屋居住權(quán)。那么，為什么說設(shè)立了居住權(quán)的房屋不能購買呢？我們通過案例進行講解；
案情簡介
王某以比市場價便宜30萬的價格從李某處購買了一套房屋，雙方簽訂購房合同前，李某告知王某，這套房子現(xiàn)在是自己的父親在居住，父親已經(jīng)70多數(shù)了，自己為父親在這房屋上設(shè)立了永久居住權(quán)，所以這房子的交易價錢比市場交易價便宜些。
王某認為，反正自己現(xiàn)在也不急著住，李某的父親現(xiàn)在已經(jīng)70多歲了，等也等不了幾年了，對自己沒有太大的影響，主要是這房子比市場價便宜了30多萬，于是便簽訂了購房合同，并辦理了過戶登記。
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