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2022年 ， 成都樓市進(jìn)入組團(tuán)式、多中心的新發(fā)展階段 ， 地段的分化不止是區(qū)位和圈層的分化 ， 而是下沉到板塊的分化 。 前20強(qiáng)板塊普遍好于其他板塊 ， 一二圈層明顯好于三圈層 。
成都板塊分化嚴(yán)重從數(shù)據(jù)來(lái)看 ， 2月成都住宅成交9266套 ， 成交面積121萬(wàn)㎡ ， 同比下跌19.2% 。 其中主城區(qū)同比下降15.6% ， 近郊同比下降3.4% ， 遠(yuǎn)郊同比下降44% ， 遠(yuǎn)超其他圈層 。
熱門板塊如三圣鄉(xiāng)、麓湖、天府前灣、新川、東安湖等板塊 ， 熱門樓盤人氣旺盛 ， 高價(jià)樓盤同樣順銷走量 。
冷門板塊如西河、斑竹園、龍?zhí)端碌?， 自然去化十分慘淡 ， 只能以高傭吸引渠道帶客 。
以西河某項(xiàng)目為例 ， 360套房源去年底拿證 ， 目前總共備案13套 ， 6套擬定合同 ， 去化不足5% ， 平均每周只能賣掉1套房子 。
而大豐、斑竹園等城北板塊 ， 還在價(jià)格戰(zhàn)中廝殺得頭破血流 。 有開發(fā)商表示 ， 片區(qū)已完全被渠道綁架 ， 誰(shuí)的渠道傭金高 ， 誰(shuí)就能走量 。 最夸張的是 ， 某大牌開發(fā)商的公寓項(xiàng)目 ， 總價(jià)20來(lái)萬(wàn) ， 給渠道的傭金高達(dá)4萬(wàn) ， 相當(dāng)于渠道傭金20個(gè)點(diǎn) 。
在成都約160個(gè)板塊中 ， 大概只有二三十個(gè)板塊有買入的價(jià)值 ， 沒有產(chǎn)業(yè)支撐和人口支撐的區(qū)域 ， 未來(lái)都將大概率跑輸大勢(shì) 。
在產(chǎn)品方面：豪宅向上、剛需向下【鶴崗|2022年成都樓市進(jìn)入組團(tuán)式、多中心的新發(fā)展階段】麓湖觀瀾樣板間開放后 ， 每逢周末都是人山人海；建發(fā)央璽新批次疊拼 ， 總價(jià)區(qū)間719-1336萬(wàn) ， 開盤去化率100%；南山凌峰新批次起步戶型150平、均價(jià)30000 ， 開盤去化81%；悅?cè)貣|方起步價(jià)格737萬(wàn)的疊拼 ， 開盤去化50% 。
而剛需產(chǎn)品只要稍微有一點(diǎn)瑕疵 ， 去化便會(huì)受到影響 ， 即便是市場(chǎng)公認(rèn)的網(wǎng)紅盤 。 天府新區(qū)萬(wàn)安板塊海倫堡玖悅府 ， 上批次推出342套房源 ， 均價(jià)約19000 ， 在天府新區(qū)已經(jīng)算比較有性價(jià)比了 ， 但并未出現(xiàn)三倍熔斷 ， 開盤后去化率也只有60% 。
雙流區(qū)航空港片區(qū)中綠康橋 ， 雙地鐵盤 ， 距離金融城不過(guò)5公里 ， 總價(jià)大約在170-230萬(wàn) ， 422套房源報(bào)名人數(shù)也就271個(gè) 。
從市場(chǎng)的角度看 ， 政策的傾向、市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)讓他們開始思考資產(chǎn)的優(yōu)化 ， 并迅速多換少、小換大 。
但剛需和改善客群就不一樣了 ， 地段、價(jià)格、產(chǎn)品上的任何一個(gè)因素都會(huì)比以往更容易觸動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng) ， 觀望的情緒讓成交周期也隨之拉長(zhǎng) 。
如果說(shuō)成都樓市有一個(gè)統(tǒng)一陣營(yíng)的話 ， 那一定是豪宅陣營(yíng) 。
開發(fā)商生存或是破產(chǎn)新力停工、藍(lán)光停工、恒大停工、新尚尚苑延期交房、花樣年家天下維權(quán)、當(dāng)代璞譽(yù)辟謠等等 ， 你永遠(yuǎn)不知道 ， 下一個(gè)倒下的開發(fā)商是誰(shuí)？下一個(gè)維權(quán)的是不是你？
去年樓市下行之下 ， 僅有綠城、首開、大發(fā)、金地、招商蛇口、龍湖、綠城等少量房企完成或接近完成了銷售目標(biāo) ， 中南、花樣年、金科等企業(yè)業(yè)績(jī)完成率不到80% ， 而恒大更是不到6成 。
整體來(lái)看 ， 目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā) ， 金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企 ， 短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善 。
挑選優(yōu)質(zhì)房企 ， 保證能收房 ， 依然是2022買房最重要的原則 。
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