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文 | 地產(chǎn)八卦女 陳慶
01
2021年4月初 ， 華潤對陣22家房企 ， 為順德最靠近廣州的陳村臨江地塊激烈競爭 。
在激戰(zhàn)111輪之后 ， 最終以總價64.5億元、樓面價2.23萬每平拿下 ， 一舉成為佛山全市新地王 。
▲2.23萬/㎡的樓面價 ， 遠(yuǎn)超當(dāng)時周邊ICC碧桂園三龍匯、卓越碧桂園天悅灣、世茂國風(fēng)濱江、招商曦岸等項目1.75萬/㎡的在售均價 。
在華潤拿地當(dāng)晚 ， 這些樓盤全面封盤提價 ， 佛山樓市全城轟動 。
一年后 ， 為了迎接地王項目的面世 ， 華潤費(fèi)盡心思 ， 引入最高端的潤府產(chǎn)品系 ， 這也是華潤在全國打造的第九座潤府 。
按理說 ， 2.23萬每平的拿地樓面價 ， 再加上最高端的潤府系產(chǎn)品 ， 這個項目的預(yù)售價格必然很高 ， 對此 ， 大家的預(yù)期達(dá)到了3-4萬每平 。
然而 ， 等到預(yù)售價格一出 ， 最新海報顯示 ， 單價24xxx元/平起 。
▲據(jù)了解 ， 項目首推的樓棟 ， 低層單位折后單價約2.3-2.4萬/平 ， 中間樓層2.6-2.8萬/平 ， 高層單位基本在2.9萬/平以上；小高層 ， 吹風(fēng)價約3.2-3.8萬/平 。 【地王|當(dāng)回“水魚”，認(rèn)栽了！華潤砸64.5億拿下佛山“地王”的悲劇……】
要知道 ， 項目拿地價已經(jīng)超過2.2萬/平 ， 現(xiàn)在貼著地價賣 ， 這不是虧本 ， 這是虧到姥姥家去了 。
02
對于開發(fā)商來說 ， 地王項目 ， 從拍地伊始的被動宣傳 ， 到最后強(qiáng)勁有力的營銷手段 ， 地王項目投入高產(chǎn)出大 ， 最好利潤、現(xiàn)金流、產(chǎn)品口碑形象三者都做起來 。
實在不行 ， 就只能舍棄利潤 ， ?，F(xiàn)金流和口碑 。
用廣東話說 ， 當(dāng)回“水魚” ， 認(rèn)栽了！
其實我真不知道當(dāng)時華潤決策層是怎么想的 ， 去年4月9號拍的地 ， 那時廣州剛出限售新政沒幾天 ， 華潤就在佛山拍出了地王 ， 在西安花將近140億保證金搶灃西地塊 。
當(dāng)時的佛山樓市正處于“疫情后反彈期” ， 陳村一拍地王 ， 整個中介圈自媒體都吹得嗷嗷響 ， 仿佛陳村要改名陳市一樣 ， 陳村劉家瞬間飆升 。
由此 ， 面對廣州那么嚴(yán)厲的調(diào)控新政 ， 華潤居然喊著口號去陳村搶地？雖然成功帶動了購房者的情緒 ， 但這種硬著頭皮杠大勢的行為 ， 跟股市里懟著莊家去抄底的散戶沒什么區(qū)別 。
如今 ， 陳村附近地鐵口大把2萬出頭的現(xiàn)成樓盤 ， 華潤財大氣粗 ， 固然能撐下去 ， 但看看禪城的華發(fā)四季 ， 熬了幾年都不敢公開發(fā)售 ， 就怕丟了佛山的臉面 。
唉 ， 兩相對比 ， 才知道華潤是真豪氣！
03
華潤的佛山地王項目 ， 讓我想起大名鼎鼎的上海中興路一號 。 相比佛山地王 ， 中興路一號可以算是“超級地王” ， 2016年8月17日 ， 融信鏖戰(zhàn)萬科、保利、華潤、恒大等18家房企 ， 激戰(zhàn)叫價了400多輪 ， 最終以110.1億元的價格拿下地塊 。 扣除15%的自持和5%的保障房之后 ， 可售樓板價高達(dá)14.27萬元/平方米 ， 從而刷新了全國的單價地王紀(jì)錄 。 四年之后 ， 一拖再拖的地王項目化身為“中興路一號” ， 以13萬元價格入市 。 算上建造成本、稅費(fèi)、銀行貸款利息等費(fèi)用 ， 中興路項目大約每平虧了3萬塊 。 ▲有意思的是 ， 當(dāng)時周邊的萬科翡翠雅賓利在地王誕生前的售價僅為7.5萬元/平方米 ， 中興路地王誕生后 ， 萬科迅速提價到9萬元/平方米 ， 頗有點“大樹底下好乘涼”的意思 。 那么華潤拍地王是為了托市嗎？當(dāng)然不是 。 華潤是少有的地產(chǎn)央企 ， 沒有必要去給一個二線城市的樓市托市 。 事實上 ， 地王本身 ， 就有著強(qiáng)烈的新聞傳唱度和知名度 。 有了知名度 ， 開發(fā)商地產(chǎn)公司拿不同的地 ， 就會有不同的考量 ， 有的項目要出利潤 ， 有的項目要出現(xiàn)金流 ， 有的項目要出形象 。 當(dāng)然 ， 錯估形勢拿地的也在所難免 。 對于陳村這個項目來說 ， 回看2021年的佛山樓市 ， 從一片上漲之聲的1月 ， 到陽春暴漲的3月 ， 華潤去搶佛山的地 ， 可謂有理有據(jù) 。 只不過 ， 誰也沒想到潮水退得是那么快 。 隨著5月疫情反撲 ， 佛山樓市一路下行 ， 到了10月 ， 佛山房價基本回到了年初 ， 眾多韭菜高位接盤 。 而對于華潤來說 ， 當(dāng)初高價拿陳村地塊 ， 也是為了在佛山一炮打響華潤品牌 ， 順便為以后的潤府產(chǎn)品系立標(biāo)桿 。 只可惜 ， 誤判了形勢 ， 兩個月后 ， 佛山樓市大調(diào)整 。 也許 ， 地王本就是一場輪盤賭 ， 房企們在賭地產(chǎn)周期 ， 但更多的是在賭運(yùn)氣 。
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