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合肥|租房的跑了，留下老母住著我房子，難道不能趕走她嗎？法院：不能

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合肥|租房的跑了，留下老母住著我房子，難道不能趕走她嗎？法院：不能


“租房的跑了 ， 留下老母住在我房子里 ， 難道我不能趕走她嗎？法院：不能！”遼寧營口 ， 廖某從劉某手中購得他名下的房屋一套 ， 已經辦理完過戶手續 ， 只差入住了 。 劉某卻提出來 ， 自己和母親暫時無處可去 ， 能不能返租1年 。 廖某同意 ， 劉某一次性支付了租金 ， 雙方簽訂了合同 。 可是1年到了 ， 劉某卻不見了！
只留下老母住在租住的廖某的房子里 。 廖某心軟 ， 覺得總不能把老人趕出去吧 ， 不如先讓她住著 ， 等劉某回來解決 。 可是 ， 又過去1年 ， 還是聯系不上劉某 。 廖某讓劉某母親搬出 ， 卻遭到了對方的嚴詞拒絕 。 “我的房我還要不回來了嗎？我就不信這個邪了！”廖某只好起訴到法院要求劉母搬出自家房屋 。
法院審理后認為 ， 廖某無權讓劉某搬出這個房子 ， 因為他們已經形成了不定期租賃關系 。 而且此前廖某和劉某簽訂的合同中約定合同終止的方式是重新簽訂終止合同才行 ， 可現在劉某下落不明 ， 無法簽訂這個合同 。 于是 ， 法院駁回了廖某的訴訟請求 。
[君子法之原以案說法

1.不定期租賃關系形成的法律依據：根據我國《民法典》第734條的規定 ， 租賃期限屆滿 ， 承租人繼續使用租賃物 ， 出租人沒有提出異議的 ， 原租賃合同繼續有效 ， 但是租賃期限為不定期 。 租賃期限屆滿 ， 房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利 。 本案中 ， 租賃期屆滿 ， 廖某默認劉母繼續居住在房屋內 ， 沒有提出異議 ， 還持續了長達1年左右的時間 ， 依法已經形成了不定期租賃關系 。
2.廖某提出劉母不是合同當事人的說法 ， 法院未認可 。 正常來說 ， 合同具有相對性 ， 效力及于簽訂合同的雙方當事人 。 本案中 ， 廖某提出租賃合同是自己和劉某簽訂的 ， 劉某母親根本不是合同一方 ， 怎么能和自己建立不定期租賃關系呢？顯然 ， 法院對“承租人”的理解更加寬泛 ， 認為劉母就是實際上的承租人 ， 尤其是劉某失蹤后劉母一人在屋內居住 ， 這是廖某明知的 ， 他還沒有提出異議 ， 繼續讓對方使用 ， 實際上就是建立了事實上的租賃關系 。 或者說 ， 劉母是租賃關系的受益人 ， 是租房一方的實際使用人 ， 她在使用 ， 就意味著廖某認同和劉某之間的租賃合同繼續 。 這兩種理解 ， 無論是哪一種 ， 根本上都是法院出于保護承租人利益的立法目的解讀法律和適用法律的過程 。
3.不定期租賃關系如何解除？根據我國《民法典》第730條的規定 ， 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確 ， 依照本法第五百一十條的規定仍不能確定的 ， 視為不定期租賃 。 當事人可以隨時解除合同 ， 但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人 。 也就是說 ， 不定期租賃是可以隨時解除的 ， 只要及時通知對方即可 。 但是本案中 ， 為什么廖某不能隨時解除這種租賃關系呢？這是因為雙方另有約定 ， 當初約定了簽訂終止合同才能解除租賃關系的合同條款 ， 依據合同法律關系意思自治至上的原則 ， 有約定的依約定 ， 廖某只能通過和對方協商好簽訂協議終止租賃 。
4.為什么承租人的權利比所有權人的權利更大 ， 更優先？這是民法“買賣不破租賃”的強大理念決定的 。 換句話說 ， 甲買了乙的房子 ， 房子正被丙以長期限的方式租賃 。 房子過戶給甲后 ， 甲仍舊無法強行趕走承租人丙 。 放在本案中 ， 雖然沒有新的買賣關系 ， 但是房屋所有權人廖某仍舊無法強行終止租賃關系 ， 這是法律為了保障居住權益、居住穩定性而做的設定 。 當然 ， 廖某如果能和劉某一方協商到位 ， 對方自愿終止租賃 ， 那就再好不過了 。 另外 ， 如果一方不履行主要義務導致合同目的無法實現 ， 對方也可以解除合同 。 放到這個案件里 ， 如果劉某一方長期不繳納租金 ， 形成根本違約 ， 廖某就可以要求解除合同了 。

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