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公攤面積|房價分析滿天飛，如何才能真正看出房價的走勢

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你是不是天天可以刷到未來房價走勢的視頻、新聞？有說漲的 ， 有說跌的 ， 有些即說漲也說跌 ， 讓你自己去猜 。 要怎么才能看清真正的走勢 ， 做出最合理的選擇那？下面也試著搭出一個框架 ， 幫大家認清房價的實質(zhì) 。

其實 ， 房價走勢離不開一個最基本的原理 ， 那就是供需原理 。 你一定在中學(xué)學(xué)過政治經(jīng)濟學(xué) ， 里面就有這個原理 ， 即任何商品的價值都是由供需關(guān)系決定的 ， 價格會圍繞價值上下波動 ， 即供需原理是反應(yīng)趨勢的 。 你一定知道 ， 供需原理是一個政治經(jīng)濟學(xué)的核心原理之一 ， 但現(xiàn)實中有些商品貌似并沒有符合這個原理 。 就拿房價來說 ， 這些年一直在漲 ， 好像完全沒有受到供需關(guān)系的影響 ， 但你認真分析 ， 就會發(fā)現(xiàn) ， 我們用錯了衡量標(biāo)準(zhǔn) 。 當(dāng)你用價格去衡量房子的價值時 ， 就會產(chǎn)生房價一直上漲的錯覺 ， 這樣也就背離了這個原理的核心定義 。 所以 ， 要理解這個原理就要對其中的每一個概念有深度認知 ， 并把他們形成一個完整的思維導(dǎo)圖 。
如何正確看待房價中的供需關(guān)系
先來說供給的概念 。 還以房子為例 ， 現(xiàn)在中國有多少房子這個數(shù)據(jù)應(yīng)該不難統(tǒng)計出來 ， 這其中包括已建成的、正在建設(shè)的、預(yù)計可以建設(shè)的和老舊需要改造的 ， 一定能統(tǒng)計出一個實打?qū)嵉臄?shù)據(jù) 。 其中 ， 新建、預(yù)建住房、二手房、租賃房都是供給 ， 即可以作為商品進行交易的 。 同樣 ， 只要愿意 ， 就一定能獲得一個準(zhǔn)確的數(shù)字 ， 只是現(xiàn)在這個準(zhǔn)確的供給數(shù)字沒有一個官方機構(gòu)發(fā)布 ， 你只能從一些咨詢機構(gòu)去查詢 。 不過 ， 因為這些機構(gòu)為自身利益考慮 ， 公開的數(shù)字都存在著一定偏差 ， 他們只會對普通大眾公布對某些預(yù)測方向有利的數(shù)據(jù) ， 而真實數(shù)據(jù)則不會告知你 。 這其中的主要原因還是為了制造出“信息差” ， 而這種“信息差”是他們可以割韭菜的工具 。
你要做的 ， 就是收集足夠多的數(shù)據(jù) ， 并研判這些數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性 ， 然后依據(jù)真實、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)得出供給趨勢 ， 最后得到真正的“供給量” 。 這樣做了 ， 才是真正理解了供給的概念 。
再說需求的概念 。 在房子的需求中 ， 不是簡單的只是剛需 ， 還有改善需求、投資需求和投機需求 。 這其中 ， 剛需和改善型需求是相對穩(wěn)定的 ， 通過分析各種數(shù)據(jù)可以得出相對準(zhǔn)確的數(shù)字 ， 即準(zhǔn)確的需求量 ， 但投資和投機的量卻是很難判斷的 。 橋水基金創(chuàng)始人達利歐在《原則》那本書中說過 ， 商品的價格是由人們愿意出價多少來決定的 。 這句話在某種程度上是正確的 ， 因為投資和投機也是需求 ， 影響著需求量 ， 如果這些需求量大 ， 同樣會提升商品的價值 ， 導(dǎo)致商品價格上漲 ， 但投資與投機需求又受到剛需和改善需求的影響 ， 因此投資與投機一定不是決定房子價值的主導(dǎo)因素 。 所以從房子的需求上看 ， 需求不僅包含具有購買意愿的需求量 ， 還包含了獲得增值意愿的需求量 。
最后說價值的概念 。 供需對房子價值的影響一定是 ， 供大于求其價值下降 ， 反之就是上升 ， 但一定不能把價值直接等于價格 ， 這樣你永遠也看不到房子價值的真正趨勢 。 比如 ， 刨除其他因素 ， 你只看剛需和改善需求 ， 按照供需關(guān)系這個基本規(guī)律 ， 從人口結(jié)構(gòu)和趨勢上看 ， 支撐房價上漲的需求量已經(jīng)不足了 ， 但房價為什么沒有出現(xiàn)下降趨勢那？就是因為你看到了價格 ， 而價格并不直接等于價值 。

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