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今年2月 ， 人民幣貸款新增1.23萬億元 ， 同比少增1258億元 ， 其中以按揭房貸為主的中長期貸款更是減少459億元 ， 為2007年有以來的一次負增長 ， 說明當下靠著下調房貸利率和首付比例對買房的刺激效果已經越來越有限了 。
任何商品的漲幅 ， 都離不開供求關系 ， 供不應求會漲價 ， 供過于求就會跌 ， 過去20年 ， 商品房的供給量從1999年的1億立方米/年 ， 增長到了2018年的17億立方米/年 。
【房貸|透過數據，看房價上漲動力的強弱】而需求方面 ， 人均居住面積也從2000年的10平方米/人 ， 躍升至目前的50平方米/人 ， 已經進入了總量過剩的階段 ， 且在2015年時就已經出現了7億立方米的高庫存 ， 因此還上升到了“去庫存”的宏觀戰略 。
當下從供求關系上 ， 已經呈現了供不應求的局面 ， 總量已經過剩 ， 未來的發展只能降低供給 ， 提升需求 ， 更多會集中在局部區域 。
支持房價上漲動力的第2個因素是通貨膨脹 ， 中國的M2在2004年只有20多萬億 ， 而到了2019年 ， 已經達到了近200萬億 ， 增長了近10倍 ， 靠著房地產在過程中吸收了大量資金 ， 使得整個社會商品的物價指數增長平穩 ， 可以說 ， 房價的上漲是通貨膨脹的一種現象 。
而目前中國在做著去杠桿 ， 穩經濟的戰略 ， 降低整體債務 ， 讓M2的增長率盡可能等同于GDP的增長率 ， 未來十年如果中國GDP的平均增長率在5~6% ， 那么房價的增長也不會超過這個區間 ， 甚至在很多產業發展不足的城市還會出現大幅下跌 。
這就相當于去除了房地產的金融屬性 ， 靠著買房三五年翻倍的時代明顯已經過去 ， 未來投資就要考慮資金的成本 ， 出租或經營的因素了 。
第三個因素 ， 房價還受匯率影響 ， 受購買力影響 ， 如在全球經濟的上升期 ， 美國房地產大漲 ， 經濟好的時候 ， 會拉動全球的經濟一起走 ， 這時人們有著足夠的購買力 ， 能夠支撐房價的不斷上漲 ， 同時也吸引大量的外商投資和購買房產 。
如果全球的經濟下行 ， 或出現匯率的大幅起落 ， 對中國市場也會帶來沖擊 ， 正如當下的情況 ， 連房地產、互聯網、制造業這些大行業都在大幅裁員 ， 降低成本 ， 能夠支撐高購買力的人只會集中在少數人中 。
目前在售住宅的購買客群中 ， 剛需的比例很低 ， 大部分為改善需求 ， 而他們買房的資金主要來自于之前房產的上漲 ， 只有手中攥著房產買房的人 ， 才能夠對沖目前的高房價 ， 如果持續下去 ， 勢必會拉高貧富差距 。
這也是為何當下要出臺房產稅和實現共同富裕的原因 ， 否則一旦這些人手握大量的房產 ， 一旦拋售 ， 對房地產市場會產生非常大的影響 。
綜合以上因素判斷 ， 房價已經不具備向2010和2016年那樣翻倍的動力了 ， 能上漲房產與區域有關 ， 可以多關注城市群產業帶動的輻射區 ， 另外還需關注國際局勢 ， 美國加息的進程 ， 國外資本也在盯著中國的核心資產 ， 或等待低價進場時機 。
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