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黃埔|除了城光富頤，老黃埔沒有行情( 二 )

二手房黃埔保利



再往東就只有萬科尚城、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng) ， 這里已經(jīng)脫離老黃埔了 ， 而且一堆舊改等著上市 ， 將來內(nèi)卷更加嚴(yán)重的區(qū)域 。
第一梯隊(duì)可以滿足自住加投資 ， 但是當(dāng)下要看價(jià)格 ， 目前只有急賣降價(jià)的業(yè)主才有可能賣出 。
老黃埔的風(fēng)向標(biāo)以前是金碧世紀(jì) ， 當(dāng)金碧世紀(jì)的兩房開始大量成交時(shí) ， 行情就已經(jīng)起來了 ， 才會(huì)蔓延到裕豐圍和文沖一帶 。
第二梯隊(duì)相對(duì)會(huì)弱一些 ， 環(huán)境也差一些 ， 自住上來看怡港更好 ， 東門出去就是黃埔公園 。
第三梯隊(duì)是給剛需上車的 ， 悅濤和金逸完全是占了個(gè)地鐵口 ， 如果預(yù)算在300多萬 ， 也可以買 ， 但這個(gè)預(yù)算的人可能會(huì)更傾向于去買科學(xué)城的次新大盤 。
老黃埔的二手比較堅(jiān)挺的還是保利學(xué)府里、黃埔花園這種人車分流的剛需盤 。
像金碧世紀(jì)、怡港花園這些物業(yè)一般的 ， 已經(jīng)略顯頹勢(shì) ， 特別是未來新盤多、大盤多的黃埔競(jìng)爭(zhēng)力略顯不足 。
看看這些值得買的二手一雙手都沒有 ， 第三梯隊(duì)基本已經(jīng)是不太推薦的了 。
下面我們就要對(duì)比一下老黃埔到底值不值得買了 。
三、今年老黃埔的二手沒有行情追求城光富頤的僅僅是因?yàn)閮r(jià)格倒掛嗎 ， 當(dāng)然不是 ， 是老黃埔真的有點(diǎn)老了 。
你說舊改拆遷這些需要時(shí)間吧 ， 你以為那么多老破小都會(huì)納入拆遷嗎 ， 當(dāng)然不會(huì) ， 老黃埔95%以上的老破小還會(huì)原地不動(dòng) 。
同樣的兩三百萬的老破小 ， 天河海珠不也有一大堆嗎 ， 它們都沒希望 ， 你覺得老黃埔的老破小會(huì)有嗎 。
同樣是500多萬 ， 你選金碧世紀(jì)90的三房一衛(wèi) ， 還是黃埔花園92的三房一衛(wèi) ， 還是城光98的三房?jī)尚l(wèi) 。
一個(gè)是樓齡老、物業(yè)一般、戶型一般、學(xué)位一般 ， 另一個(gè)是樓齡新、物業(yè)好、戶型好、新校區(qū) ， 你怎么選？

超過600萬怎么買呢？是城市之光的114/125 ， 還是富頤的140呢？
超過600萬性價(jià)比就一般了 ， 這個(gè)預(yù)算都可以買金融城的小三房了 ， 這也是為什么城光價(jià)格上不去的原因 ， 老黃埔目前還吃不消這個(gè)總價(jià) ， 更別提城光170的超豪宅產(chǎn)品了 。
300-400萬的剛需兩房怎么選 ， 有金碧世紀(jì)、君和名城、黃埔花園可以選 ， 這個(gè)預(yù)算的總價(jià)低 ， 剛需可以接受 。
但是這個(gè)預(yù)算的范圍太大 ， 競(jìng)爭(zhēng)太多 。
好比君和名城400多萬的兩房 ， 還不如去天河買個(gè)盈彩美居的兩房 。
同樣 ， 你可以選擇買海珠東曉南的兩房 ， 赤崗兩房 ， 還可以選擇科學(xué)城次新的大三房 。
好 ， 你說那些太遠(yuǎn) ， 那再對(duì)比一下附近的 ， 珠花的三房和富頤的兩房也才三百多萬 ， 兩個(gè)都是新盤 ， 新盤的上車門檻越低 ， 也是變相的搶奪二手的客戶 。
你也別說你近地鐵這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)了 ， 他們學(xué)校好、戶型好一樣有競(jìng)爭(zhēng)力 ， 只要他們不清盤 ， 三四百萬的老黃埔二手就賣不出去 。
老黃埔目前的客群主要是天河外溢過來的 ， 是因?yàn)橘I不起天河而過來的 ， 天河的行情起不來 ， 老黃埔就沒有機(jī)會(huì) 。
如果老黃埔的二手漲不起來也賣不掉 ， 那老黃埔的一手也漲不了 。

最后我們總結(jié)一下吧 。
老黃埔的二手今年沒啥機(jī)會(huì) ， 第一是被大盤競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷 ， 第二是這些小區(qū)基本已經(jīng)被大開發(fā)商、大花園、好的物業(yè)、好的產(chǎn)品戶型所取代 ， 第三 ， 黃埔引吸了太多的年輕人 ， 這些年輕人的要求更高 。
未來老黃埔的標(biāo)桿應(yīng)該還是城市之光 ， 當(dāng)然 ， 我不是說城光就一定很好 。
只要它周邊還有新盤供應(yīng) ， 價(jià)格就上不去 。
我是看好老黃埔的 ， 但同時(shí)也要看未來舊改的速度、人口的增長(zhǎng)、大盤的供應(yīng)等情況 。

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