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這是拿鐵房產觀的第132篇原創(chuàng)

看到標題，以為我是來捧城光的，那你就錯了。
老黃埔的希望是魚珠和舊改，而除了城光、富頤、魚珠，能讓你看到希望，老黃埔真的只剩一下一個 “ 老字 ” 了。
一、城光和富頤之頂流為什么過去兩年，城光和富頤能這么受關注？
一是受到黃埔放松限購，老黃埔新盤稀缺供應，一大堆投資客沖入黃埔，二是受限價約束，和二手形成價差，三是魚珠第二CBD概念和舊改需求的釋放。
我們一個一個來破，黃埔限購放松已經收回，這種刺激已經沒有了，投資客少了一大半。
很多我認識的一些投資客，以及過來咨詢我的，他們都想去那里投資買一套，甚至有人賣了天河去那里買，賣了白云去那里買，賣了番禺去那里買，看到別人買我就買，跟風炒作嚴重。
和二手形成的倒掛，實際上已經消除了，保利學府里和金色悅府掛到六萬多，就說明城光和富頤便宜了是嗎。
當然不是，是這些次新二手本來就貴了，他掛六萬也要賣得出去才行呀，從實際成交來看，老黃埔的二手成交非常困難，二手成交價格已經回落到5萬出頭，甚至低于5萬，而且鮮有成交。
老黃埔的二手中介門店關了一家又一家，門可羅雀，光環(huán)被城光和富頤搶走，即便是急賣的業(yè)主，也不一定能出手，何況，他們都還指著魚珠概念再漲一輪呢。
那些掛到6萬的黃埔花園， 6萬5的保利學府里，甚至7萬的金色悅府，你看有成交嗎，應該是掛著讓城光出貨吧。
我認為這種倒掛是虛的，如今城光只需五萬出頭， A區(qū)也不見得好賣，至少沒那么搶手了。
【黃埔|除了城光富頤，老黃埔沒有行情】
如果老黃埔還有其他舊改盤上市加入競爭，那整個老黃埔的二手未來兩三年依然艱難。
還有一個是魚珠的概念和舊改，所有需要依賴概念的板塊，房價多少都會有溢價，比如老黃埔。
目前老黃埔新盤不多，所以內卷還不嚴重，你看看科學城的內卷就知道了。
科學城的新盤和舊改盤大量上市，擠壓了二手的價格，漲上去的跌回來了，鼎峰最高能賣到6萬多，現(xiàn)在才五萬出頭成交。
一是說明之前漲得太多了，價格不合理，二是說明供大于求，價格需要回調坐實。
這一點上面，科學城走在了老黃埔前面，用價格和市場告訴你，產業(yè)再好，概念再強，也敵不過供應巨大。
回調其實是件好事，就是去幫你坐實這個價格，經過半年多的博弈，科學城穩(wěn)定在了五萬以內，從保利羅蘭的定價就可以看出來，高了就賣不出去，四萬多還是有競爭力的，別跟我提吊著賣的大壯了，你不覺得貴就去買吧。
二、老黃埔的二手怎么選我們先確定一下老黃埔的二手哪些是值得買的，價格放到后面再對比。
第一梯隊：金碧世紀、保利學府里、黃埔花園、中鼎君和名城、金色悅府。
第二梯隊：怡港花園、萬科城市花園、金碧領?、東城華庭、海倫時光。
第三梯隊：金逸雅居、悅濤雅苑、黃埔雅苑、豐逸尚居、東港花園。
另外有兩個可以賣的回遷房是安廈花園、瑞東花園，由于是帶花園的原裝電梯房， 2房也才200多萬，也會受到剛需青睞，你能接受3梯十幾二十幾戶就行。